Недвижимость за рубежом: Андорра. “ЗА” и “ПРОТИВ”

Недвижимость за рубежом: Андорра. Строительство и готовые объекты

Анализ рынка недвижимости, изменения в законодательстве, тенденции, агентства, цены на недвижимость в Андорре. 

 “ЗА” и “ПРОТИВ” покупки недвижимости в Андорре

Плюсы

Налоги

Основной плюс при покупке недвижимости в Андорре резидентами или нерезидентами княжества заключается в отсутствии налогов на нее. Единственными платежами становятся отчисления в администрации местных округов Comu и обычно они не превышают 100 евро в год за шале площадью более 500 м. В соседней Испании налог (El Impuesto sobre Bienes Inmuebles или IBI) варьируется от 0,4% до 1,3% от кадастровой стоимости жилья и зависит от населённого пункта и количества жителей. Есть также налог на состояние (от 0,2% до 2,5% от кадастровой стоимости) – он выплачивается, если стоимость недвижимости более 700 тыс. евро.

Налоги при покупке недвижимости в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель. Продавец платит комиссию агентству, а покупатель оплачивает услуги нотариуса и регистрационный сбор в размере 0,5–2,0% от стоимости объекта.

При заключении сделок с первичной жилой недвижимостью покупатель платит НДС (El Impuesto sobre el valor anadido или IVA) в размере 10%, при приобретении земельного участка или коммерческого объекта — ставка 21%. Вместе с НДС покупателем оплачивается гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD) — 1,5% от стоимости объекта. Если объект приобретается на вторичном рынке, то покупателю придется уплатить налог на передачу прав собственности (в зависимости от региона). В Каталонии ставка достигает 10%.

Во Франции существует два налога на недвижимость (дома или квартиры). Налог на имущество (его платит только владелец) и налог на проживание (его платят и владелец, и арендатор). Например, в высокогорном курортном Фон-Ромё (Font-Romeu, около 80 км от Андорры) за жилой дом 100 кв. м выплачивается около 1400 евро в год по каждому виду налога.

ВНЖ и иммиграция

Владелец недвижимости стоимостью более 400 тыс. евро, имеет право претендовать на получение ВНЖ (“пассивной резиденции”) в Андорре (для сравнения: в соседней Испании “Золотая виза инвестора” выдаётся при инвестициях в недвижимость минимум 500 тыс. евро).

Правда, желающих получить “пассивную резиденцию” в последние годы становится всё меньше. По сегодняшним ценам за 400 тыс. евро в Андорре можно купить трёхкомнатную квартиру на вторичном рынке и далеко не в самом престижном районе. Приличное шале обойдётся минимум в 1 млн. евро, что абсолютно неконкурентно по сравнению с другими странами Европы, в частности, ценами на недвижимость во французских Пиренеях с их мощнейшей ипотечной, транспортной и туристической инфраструктурой.

Природа и курорты

В Андорре нет промышленного производства, и почти 15% территории является национальным парком под охраной ЮНЕСКО. Поэтому в этой стране идеальная экологическая обстановка.

Горнолыжные курорты Андорры (Грандвалира и Вальнорд) входят в ТОП 10 самых посещаемых курортов мира. Соответственно, самый популярный зимний вид спорта – горные и беговые лыжи и сноуборд.

В Андорре развит экологический туризм. В горах много пешеходных дорожек и несколько “горных убежищ”, где можно остановиться на ночь.

Самым популярным летним видом спорта является велоспорт.

Безопасность

По данным отчёта Всемирного банка, Андорра занимает пятое место в мире по критериям «политическая стабильность» и «отсутствие криминогенной обстановки» (индекс 1.32). Например, соседняя Испания находится на 31-м месте (индекс 0,01).

Образование

Андорра – единственная страна в мире, в которой параллельно работают 3 системы дошкольного и школьного образования: французская, испанская и андоррская.

По мнению Ирины Боковой (экс-директор ЮНЕСКО), “наличие трех систем начального образования в Андорре – французской, испанской и андоррской – дает возможность использовать этот опыт для развития Global Education First Initiative (GEFI), нет в мире стран с подобным опытом.  Это единственный и уникальный опыт в мире”. 

Минусы

Транспортная логистика

Андорра – это карликовое государство, которое не имеет собственного аэропорта. Нет в Андорре и железнодорожного вокзала. Вопрос строительства “хелипорта” обсуждается уже много лет, но официально до сих пор проект не запущен.

В страну можно попасть по двумя дорогам на автомобиле или на рейсовом автобусе.

Путь из Франции на автомобиле – это серпантин, который не модернизировался много лет. Дорога часто бывает перекрыта из-за опасности оползней летом и схода лавин зимой. В течение горнолыжного сезона 2018-2019 было несколько обильных снегопадов и сходов снежных лавин, которые перекрывали сообщение на несколько дней подряд. А весной эта же дорога из-за оползня была перекрыта несколько недель. Вопрос о её реконструкции и модернизации лежит на повестке дня вот уже несколько лет, но ситуация пока не меняется.

В последние годы стало также существенно сложнее въезжать в Андорру из Испании из-за многокилометровых пробок на границе. В основном это связано с огромным потоком “однодневных” туристов, которые приезжают в страну за дешёвыми сигаретами и алкоголем.

В прошлом году новоизбранное правительство Андорры всерьёз взялось за изучение вопроса строительства международного аэропорта на территории Андорры. Было заказано исследование у дочерней компании Airbus, которая “вписала” проект аэропорта в одну из долин. Однако проект был похоронен. Вместо этого в мае 2020 объявлено о скором начале полноценной работы аэропорта в рядом с приграничным испанским городом Сео-де-Уржель (после многолетних дискуссий была запущена система GPS, позволяющая сажать самолёты в темноте и в условиях плохой видимости, что должно привлечь регулярные и коммерческие рейсы). Однако аэропорт в силу своих размеров будет обслуживать ближнемагистральные самолёты, типа турбовинтовых ATR-42 (из Мадрида или Ибицы).

По мнению специалистов, это только ухудшит ситуацию со въездом в Андорру. Сео-де-Уржель и Андорру соединяет двухполосная магистраль (в обоих направлениях), о расширении дороги речь не идёт. Значит, туристы и бизнесмены, приземлившиеся в этом приграничном аэропорту, будут вынуждены влиться в общую пробку.

Цены и ликвидность

Как и вся курортная недвижимость в Европе, андоррская недвижимость неликвидна. В Андорре сложно купить хорошую недвижимость из-за низкого качества строительства, завышенных цен, а также отсутствия самого понятия “элитных посёлков” (сплошь и рядом можно встретить дорогие дома с большими участками земли, которые соседствуют с пустырями или старыми обшарпанными постройками прошлого века).

Андорра – страна, расположенная в ущельях. Приобрести недвижимость “с видом” можно только высоко в горах  – а это те же однополосные серпантины, куда зимой можно попасть только на полноприводных автомобилях и только на цепях.

Но ещё сложнее в Андорре продать недвижимость, так как предложение существенно превышает спрос. А без развитого рынка ипотечного кредитования, немногие готовы заплатить всю сумму сразу. К началу 2020 года ситуация на рынке стала классической: “купить легко – продать сложно”.  Ещё сложнее арендовать хорошую квартиру или дом по разумной цене (о ценах мы поговорим чуть ниже).

Жилая недвижимость в Андорре никогда не была выгодна с точки зрения последующей сдачи в аренду. Традиционно доходность от сдачи местной недвижимости не превышает 1.5-2%.

Характерная особенность Андорры: в стране зарегистрировано более 60 агентств недвижимости (реально работают около 40). Многочисленные предложения объектов недвижимости Андорры на международных сайтах недвижимости – это посреднические услуги.

Среди самих андоррских агентств один и тот же объект можно найти по разным ценам, которые могут отличаться на 3-5%. Причём в крупных агентствах (на рынке работают франчайзеры таких международных агентств, как Andorra Sotheby’s, Lucas Fox, Engel & Völkers Andorra) цена может оказаться выше, чем в соседних мелких агентствах. База данных у всех агентств недвижимости практически одинакова. Однако при обращении в мелкое агентство недвижимости клиенту не придётся “переплачивать за бренд”.

В 2020 году в Андорре можно встретить множество объектов, выставленных на продажу более 10 лет назад, а, например, пятизвездочный отель STARC уже много лет стоит заброшенный на главной торговой улице города – Авеню Меритчель.

“Элитность” жилья и качество застройки

Стоит также отметить, что само понятие “элитной недвижимости” в Андорре не соответствует мировому. В стране мало домов, обращённых фасадом на юг (то есть солнечной стороной могут похвастаться немногие обладатели квартир в княжестве).

Один из последних крупных проектов – дом в Эскальдесе с собственной вертолётной площадкой и с видом… на городское кладбище.

В центре Андорры также планируется построить две “элитные” башни. И это при том, что они будут соседствовать с домом, построенным несколько лет назад и до сих пор не заселённым (видимо, в связи с отсутствием интереса инвесторов и резидентов к элитной недвижимости).

В числе недостатков можно также назвать низкие потолки, плохую шумоизоляцию и очень низкий процент остекления (что делает квартиры и дома в Андорре тёмными и неуютными). Лишь небольшое  количество архитектурных проектов соответствует этому стандарту.

Андорра-ла-Велья и Эскальдес – самые центральные, но при этом самые уязвимые районы Андорры с точки зрения шумового загрязнения. Оба города расположены в узких ущельях, и из-за несовершенного городского планирования уровень шума находится на очень высоком уровне. В частности, в Эскальдесе расположен единственный в стране госпиталь c вертолётной площадкой, поэтому регулярные перелёты вертолета создают мощнейшие шумовые помехи, от которых страдает весь город, включая самый элитный и дорогой посёлок Андорры – Els Vilars – жители которого жалуются на вибрирующие стеклопакеты. Такой же эффект наблюдается от обычного мотоцикла, особенно в ночное время.

В Андорре совсем нет экологичных деревянных шале, зато этим могут похвастаться многие соседние французские курортные города типа Фон-Ромё, также кстати располагающий горнолыжным курортом Pyrénées 2000 (а рядом с городом находится ещё одна французская горнолыжная деревня Les Angles). А именно самые дорогостоящие деревянные шале в соседних Альпах с их дорогими фешенебельными горнолыжными курортами в Австрии, Италии, Франции, Швейцарии, Германии, удерживают первые позиции рейтингов модной недвижимости. Самые дорогостоящие проекты домов сегодня – это дома из бревна. Дорогостоящие они потому что, в Европе практически запрещена вырубка леса такого типа, в связи с чем, лучшее бревно для таких шале в основном импортируется из Канады (lat. Pinus contorta).

Основной строительный материал в Андорре – камень, который будучи “холодным” материалом требует больших затрат на отопление. Большое количество проектов зданий реализовано вблизи или на “самой каменной” породе, которая источает холод даже летом, что может приводить к затратам на отопление и в летнее время.

Технические трудности инвестирования

Важно знать, что в Андорре практически нереально получить ипотечный кредит. Местные банки (их всего пять) почти не работают с кредитами. Несмотря на громкие заявления руководства банков и рекламные перетяжки на центральных улицах городов, в кредитах отказывают практически всем иностранцам. Жизненная история (не шутка) – банки Андорры готовы кредитовать иностранцев (разумеется, под проценты), если они на свой счёт готовы положить и заморозить примерно такую же сумму денег (заморозить – значит депонировать без процентов). В чём тогда смысл кредита?

Банки Андорры по-прежнему ориентированы на приват-банкинг. Открытие счёта здесь может растянуться на 8 месяцев. Процент отказа в последнее время очень высок. Причина – жёсткий комплаенс, который стал таковым после крупного международного коррупционного склада с одним из андоррских банков – BPA. Этот банк закрыли по итогам расследования, запущенного США, по делу, связанному с отмыванием средств.

Скандал произошёл в 2015 году. Но некоторые вкладчики до сих пор не могут вернуть свои сбережения. После смены руководства и собственника банк сейчас называется Vallbanc и принадлежит американскому инвестиционному фонду J.C. Flowers & Co.

Сложности с открытием счетов нужно иметь в виду и при регистрации фирмы в Андорре. Банки откажутся обслуживать счета юридических лиц (поддерживать международные транзакции), если на счёте этой фирмы не будет лежать депозит в 200-300 тыс. евро. Банки Андорры также могут без всяких объяснений “не пропустить” денежный перевод из стран, которые они считают “сомнительными”. Все банки принадлежат частным лицам, и у государства нет никаких рычагов влияний на них.

Важно отметить, что получить разрешение на строительство дома в Андорре достаточно долго: согласование “под ключ” при покупке земельного участка может занять до 1 года.

Важно знать: многие объекты, представленные на сайтах агентств недвижимости Андорры по привлекательным ценам, – это лишь “приманка” для инвесторов. Иногда это может быть следствием нерегулярного обновления базы данных объектов недвижимости. Чтобы удостовериться в реальном существовании объекта, инвестору необходимо физическое присутствие в каждом агентстве недвижимости (информация по телефону также может быть недостоверной).

Уровень жизни

Цены на еду и бытовые товары в Андорре выше цен в Испании и Франции на 15-30%. Именно поэтому в выходные рядом с супермаркетами близлежащих испанских и французских городов можно увидеть парковки, заставленные автомобилями с андоррскими номерами. Сравнительную таблицу с ценами можно посмотреть здесь.

Андорра сохраняет конкурентными только цены на табак, алкоголь, косметику и парфюмерию, а также товары класса люкс (ювелирная продукция, часы). Вышеупомянутые “однодневные” туристы также приезжают в Андорру  за одеждой эконом-класса. Люксовых брендов одежды в Андорре нет.

Причины инвестиционной непривлекательности рынка недвижимости Андорры

Несмотря на преимущества низкого налогообложения, Андорре так и не удалось стать международным финансовым центром, как планировалось в 2012 году, когда страна  “открылась” для иностранных инвесторов, изменив закон и позволив иностранцам регистрировать фирмы и получать статус резидентов. За последние восемь лет в Андорру не пришёл ни один серьёзный иностранный инвестор. Это признала в своём интервью мэр столицы Андорры Кончита Марсоль, которая заявила:  “Бюрократия сильно ограничивает приток иностранного капитала в Андорру”. Она не смогла вспомнить ни одну крупную иностранную компанию, кроме производителей сухофруктов и пары застройщиков домов.

За семилетнюю историю возникали крупные инвестиционные проекты, например, строительство аква-парка и казино. Первый проект, который пытался реализовать инвестор из России, был заморожен. Официально никто из властей этот вопрос не комментирует, однако, по неофициальной информации муниципальные власти Андорры, которым принадлежит Кальдеа, испугались конкуренции и просто не пропустили инвестора на рынок.

А первый самый крупный в истории Андорры проект с казино вообще закончился международным скандалом (в конкурсе с участием международных авторитетных компаний, годами занимающихся игорным бизнесом, победила андоррская компания-однодневка). Проигравшие участники конкурса подали совместный судебный иск против правительства Андорры, дело пока не закрыто.

Одним из факторов инвестиционной непривлекательности Андорры (в том числе рынка недвижимости), является, по мнению мировых рейтинговых агентств, критически низкая диверсификация экономики страны. Андорра зависит от внешней торговли и таких секторов, как туризм, торговля и финансовые услуги, прибыль от которых в последние годы падает. В стране практически полностью отсутствует какое-либо производство. По мнению агентств, рост экономики Андорры замедлился и остается чувствительным к “внешним шокам”. Рост экономики Андорры был относительно стабильным с 2016 года, но, согласно последним данным, опубликованным Департаментом статистики Андорры, он замедлился до 2,3% в первые девять месяцев 2019 года по сравнению с 2,5% в 2018 году (и 2,6% годом ранее). Рейтинговое агентство Standard & Poors ожидает средний темп роста всего в 1,3% в период 2019-2021 годы. В то же время агентство отмечает, что рост будет в первую очередь зависеть только от аналогичных показателей соседних стран, а именно Франции и Испании.

 Альтернативы инвестирования

В последние годы Пиренеи (Испания и Франция) испытывают инвестиционный бум. Многие города, расположенные в Пиренеях, с каждым годом становятся всё более привлекательными как для бизнеса, так и для жизни. При всех плюсах Андорры (даже налоговых) соседние с ней города могут оказаться гораздо более любопытными с точки зрения инвестирования в недвижимость как для сдачи в аренду, так и для проживания.

Мы поговорили с мэрами некоторых городов Пиренеев как во Франции, так и в Испании, и выяснили следующее.

Лурд – второй по посещаемости после Парижа город Франции – ищет партнёров-инвесторов для гостиничной застройки. Будучи центром католического паломничества с 1858 года, город ежегодно принимает 6 миллионов посетителей со всего мира. Это четвертое по посещаемости место католического паломничества в мире после Ватикана, Базилики Богоматери Гваделупской (la basilique Notre-Dame de Guadalupe) в Мексике и Базилики Богоматери Апарецидской (la basilique Notre-Dame d’Aparecida) в Бразилии.

Перпиньян – город, который входит в пятерку лучших городов Франции по темпам роста населения – также приветствует инвесторов. “Инвестиции – это наш приоритет. Я изучаю все предложения, и принимаю у себя потенциальных инвесторов в течение 48 часов после их официального обращения. Землю нужно продавать, чтобы открыть дорогу бизнесу”, – говорит мэр Перпиньяна Жан-Марк Пужоль. Земля под застройку в городе и окрестностях стоит от 160 до 300 € за квадратный метр.

К слову, в Андорре мало земли под застройку, и в то же время много пустырей как в центральных районах, так и выше в горах. Земля, как правило, принадлежит частным владельцам, которые не хотят её ни продавать, ни обустраивать. Законодательных рычагов заставить владельцев обустраивать территории (или обшарпанные фасады домов) в Андорре нет.

Ещё один туристический французский город Каркассон активно продвигает развитие частного предпринимательства. В городе всё больше открывается частных магазинов и кафе, в частности, благодаря частичному покрытию арендной платы за счёт городского бюджета в течение первого года работы. “Наш город считается центром Окситании – как географически, так и технологически”, – рассказывает в своём интервью мэр Каркассона Жерар Ларрат.

Рынок недвижимости в Тарасконе (французский регион Арьеж, граничащий с Андоррой) очень привлекателен: приличный дом с садом можно купить всего за 150-250 тыс. евро, утверждает мэр Тараскона Алан Сутра. Вокруг города расположено самое большое количество пещерных зон в мире, что также делает его туристически привлекательным.

Налог на жилье в Фуа – крупнейшем туристическом центре Арьежа – ниже, чем в городах с аналогичным количеством жителей (около 20 тыс. человек). По словам мэра Фуа Норбера Мелера, город активно занимается реконструкцией жилого фонда, строит новые школы, планирует проводить реконструкцию улиц и площадей.

Байонна и Биарриц – два французских города, которые по праву являются жемчужинами международного туризма. Несмотря на то, что они находятся примерно в 5 часах езды на автомобиле от Андорры и находятся в зоне Атлантических Пиренеев, о них также стоит упомянуть в контексте альтернативы с точки зрения инвестиций в недвижимость региона. Оба города стремительно развиваются за счёт туризма. Квартиру в самом престижном районе Биаррица – города-курорта, прозванного “королём пляжей”, – с видом на Атлантический океан можно купить по ценам, не выше андоррских (например, по данным на начало 2020 года, квартиру в новом доме “люкс” около 160 кв. м с террасой можно найти за 900 тыс. евро). Аргумент в пользу недвижимости на побережье – её всегда проще выгодно сдать в аренду на длительный срок (в отличие от недвижимости в горах).

Информация для любителей гор и зимних видов спорта. Рядом с Андоррой (всего 30 км от приграничного с Францией андоррского города Пас де ла Каса) находится Акс-ле-Терм – горнолыжная французская деревня, которая принимает туристов последние 200 лет. Помимо горнолыжного курорта с отдельной зоной для фрирайда, город примечателен своими “натуральными” термальными источниками, которые обладают лечебными свойствами, а также собственным казино. “Нам нужны новые гостиницы минимум 4 звезды. У нас есть земля, и мы ждём инвесторов”, – рассказывает мэр города Доминик Фуркад.

Обратимся в сторону Испании. Аэропорт испанской Жироны готовится стать “четвёртой полосой” международного аэропорта Барселоны, что благоприятно скажется на экономическом развитии города. Возможно, сейчас было бы интересно инвестировать в недвижимость Жироны, которая, принимая и обслуживая больше туристов, вырастет в цене (включая цену аренды). При этом, по словам мэра Жироны Марты Мадренас, город расширяет возможности выдачи субсидий на жильё молодым семьям, которые приобретают его впервые.

Памплона – это крупнейший испанский центр биомедицинских исследований. По словам мэра Памплоны Энрике Майа, уровень безработицы в городе по состоянию на конец 2019 года составлял 8,19%, что являлось вторым самым низким показателем среди автономных округов Испании. Основной иностранный инвестор города – концерн Volkswagen.

Кардона ищет инвесторов для строительства крупнейшего в Каталонии СПА центра соляной терапии. Если таковой будет построен, городу также понадобятся гостиницы и пансионаты.

По индексу экономической активности Сарагоса является четвертым городом в Испании, утверждает мэр города Хорхе Азкон. По прогнозам риелторов, именно этот город станет самым рентабельным в Испании с точки зрения инвестиций в недвижимость.

И снова информация для любителей горнолыжного отдыха. Со стороны испанских Пиренеев находится королевский курорт Бакейра-Берет (Baqueira-Beret).  Королевским он называется потому, что именно здесь предпочитают кататься члены королевской семьи Испании.

Ла Молина (La Molina) и Маселья (Masella) – первые горнолыжные курорты Испании, которые появились после Гражданской войны 1936-1939. Туда можно доехать из Барселоны на поезде, и не придётся стоять в пробках на границе, как в случае с Андоррой. Маселья, кстати, известна на все Пиренеи своим ночным катанием. Альберт Пиньера, мэр Пучсерды, где расположены курорты, рассказал о мощной спортивной и туристической инфраструктуре региона: “Да, у нас есть земля на продажу. Это две большие зоны – рядом с госпиталем и рядом с французской границей. В городе достаточное количество отелей, кемпингов, туристических апартаментов. Но если мне на стол положат интересное коммерческое предложение по строительству новых объектов в туристической сфере – я с удовольствием рассмотрю”.

Напомним, соседний с Андоррой Сео-Де-Уржель после запуска системы GPS начинает обслуживать регулярные и коммерческие рейсы, что также повлияет на ликвидность земли и недвижимости региона Альт-Уржель. Кстати, этот город для проживания часто выбирают сами андоррцы. Жизнь в Сео-де-Уржель дешевле, чем в Андорре. Например, аренда новой студии около 80 m2 с мебелью в самом центре Сео-де-Уржель в хорошем доме будет стоить менее 450 евро в месяц, говорит мэр города Жорди Фабрега. Дом в историческом центре города с видом на старинный собор (около 300 m2) в 2019 году продавался по цене 600 тыс. евро.

Теперь о ценах в Андорре. Самая демократичная студия по состоянию на май 2020 года была найдена в городе Энкамп (30 m2) – 500 евро в месяц. Цена на двухкомнатную квартиры до 70 m2  колеблется от 650 до 800 евро (районы Эль Тартер, Канильо, Инклес, Аринсаль, Санта Колома, Аранс, Йортс). В центре Андорры также можно снять двухкомнатную квартиру за 800 евро в месяц. Трёхкомнатную квартиру в Эскальдесе (85 m2) можно снять за 850 евро в месяц. Квартира 150 m2 в этом же районе обойдётся в 1500 евро в месяц.

Шале в Андорре можно снять от 1900 евро в месяц (Ла Массана).

Самая дешёвая квартира в Андорре на сегодняшний день стоит 80 тыс. евро (45 m2) – в самом отдалённом городе Пас де ла Каса. Квартира в Энкампе (две спальни, 90 m2) стоит около 250 тыс. евро. Квартира в Эскальдесе (145 m2) выставлена за 485 тыс. евро. Квартира в Сан Джулии (в разделе “luxury”) 405 m2 с 4 парковочными местами (но на минусовом этаже, то есть окна отдельных смотрят на каменную стену) выставлена за 1 млн 100 тыс. евро.

Дом в Сан Джулии 385 m2 выставлен за 1 млн 400 тыс. евро. Дом в Эскальдесе около 390 m2 стоит 1 млн 500 тыс. евро. В этом же районе дом площадью 1500 m2 стоит 3 млн 500 тыс. евро.

Так что рассматривать недвижимость Андорры как выгодную инвестицию (например, квартира или шале для зимних каникул и катания на лыжах) – вопрос сомнительный. Особенно при наличии огромного количества горнолыжных курортов вокруг Андорры с гораздо более оптимальными ценами на недвижимость и логистикой (в непосредственной близости от горнолыжных курортов испанских и французских Пиренеев проложены железнодорожные пути, что делает путешествие из таких мегаполисов, как Барселона, Тулуза или даже Париж и Мадрид, быстрым и комфортным и главное – избавляет от необходимости терять драгоценные часы отпуска или выходных, простаивая в очереди на границе).

“Новейшая история” рынка недвижимости Андорры

 С 2008 по 2013 годы рынок недвижимости Андорры, как и  большинство других европейских рынков недвижимости, переживал кризис. В 2013 году, согласно данным Департамента Статистики Андорры, было выдано всего 30 разрешений на строительство жилья, что является самым низким уровнем в Княжестве с 2000 года (2008 – 47, 2009 – 55, 2010 – 41, 2011 – 40, 2012 – 27, 2013 – 30). Например, в период строительного бума 2004 года общее количество разрешений на строительство жилых объектов составило 223.

Большинство шале или апартаментов были приобретены нынешними владельцами для проживания в лыжный сезон.

С 2004 по 2008 год  рост цен на недвижимость в Андорре составил более 60%. В 2008 году цены на недвижимость начали снижаться из-за глобального кризиса. Цены в зависимости от объектов недвижимость (коммерческая и жилая) упали на 15-20%. Такой же процент падения был зафиксирован в Испании и Франции (курортная недвижимость). После падения цен в 2008 году средние цены зафиксировались, и началась стагнация. Однако последующего падения замечено не было.

Примерно с 2013 года  (когда Андорра разрешила иностранные инвестиции) цены начали расти, и эта тенденция продолжалась до 2020 года. Владельцы андоррской недвижимости, как правило, очень консервативны и неохотно идут на снижение цены. Они предпочитают не продавать вообще, чем уступить в цене, что является основным фактором создания “пузыря”.

Большинство предлагаемых объектов начинают падать в цене лишь в результате отсутствия спроса только через 1.5-2 года. Например, новый пентхауз (300 кв. м.) в Андорра ла Велья в 2016 году был продан за 680 тыс. евро против обозначенных ранее 1.2 миллиона евро в 2015 году.

Престижность

Как указывалось выше, в Андорре практически нет престижных или фешенебельных “выделенных” районов элитной недвижимости. Основная фешенебельная недвижимость Андорры сосредоточена в определенных районах Эскальдеса и Андорры-ла-Вельи, в основном это верхние ярусы застройки. В частности, это районы Els Vilars и Engolasters.  Вне столицы фешенебельными можно назвать застройки в округе ла Массана (ла Массана, Ордино, Пал, Аркалис), где традиционно недвижимость покупается состоятельными иммигрантами из Великобритании и США. Округ расположен на тупиковой трассе СG3, ведущей из Эскальдеса в сторону крупнейшего национального парка и самой высокой горы Андорры – пику Кома Педроса.

Экологическая обстановка в округе по этой причине также традиционно остается лучшей в Андорре. Здесь же находится единственная платная частная школа Андорры, в которой работают преподаватели с дипломами ВУЗов Великобритании, а обучение ведется на английском и испанском языках.

Округа Энкамп и Канильо, расположенные вдоль трассы СG2, транзитной трассе, соединяющей Испанию и Францию через Андорру, традиционно являются районами, в которых расположена обслуживающая инфраструктура одного из горнолыжных курортов Андорры – Грандвалиры. Протяжённость трассы в сторону Франции и удаленность основных городов, входящих в данные 2 округа (Энкамп, Канильо, Тартер, Сольдеу, Пас де ла Каса) определяют сложную логистику до столицы Андорры, особенно во время снегопадов. Основной тип застройки районов – квартирный с небольшим количеством предложений шале и отдельных домов. Летом жизнь в этих округах замирает.

Мировой опыт покупки и налогообложение сделок на примере Андорры

Согласно закону, принятому в 2007 году, спекулирование на андоррском рынке недвижимости перестало быть актуальным. Новый прогрессивный налог на продажу недвижимости теперь составляет 15%, если объект недвижимости был приобретен не более 12 месяцев назад, 13% – менее 2 лет, и 10% – менее 3 лет. Далее ставка налога падает на 1% за каждый год владения объектом недвижимости и таким образом составит 0% только через 12 лет. Между тем были отмечены отдельные исключения. Например, если резидент Андорры решил продать недвижимость, чтобы реинвестировать средства в другие проекты на территории княжества.

Продажа всех объектов недвижимости осуществляется только аккредитованными в AGIA (Ассоциация агентств недвижимости Андорры) агентствами недвижимости.

Понятие “цены от застройщика” на рынке недвижимости Андорры не существует. Они полностью соответствуют среднерыночным предложениям по рынку. Между тем цена покупки объектов на этапе “котлована” отличаются от цен готовых объектов на 15-20%. Однако сроки строительство объектов в Андорре из-за сложных горных рельефов местности увеличены по сравнению со строительством аналогичных объектов в других типах местности, и в связи с этим, процесс возврата инвестиций в такие объекты также затягивается.

Как купить недвижимость в Андорре.

В целом процесс начинается с этапа депонирования средств для фиксации сделки (10% от общей суммы сделки, при этом депозит в случае отказа покупателя ему не возвращается) и работы нотариуса (около 2 месяцев). Завершается сделка при подписании договора передачи “титула” (Escriptura Publica). При покупке покупатель платит фиксированный (2% от стоимости покупки) во всех округах налог местному Comu, а также 2% налог Правительству (Impost de Transmissions Patrimonials). Покупатель не платит налог агентству недвижимости. В то же время для продавца такая комиссия составляет около 5% от суммы сделки. Выплаты налогов должны быть осуществлены только в банках Андорры.

Дополнительно покупатель  обязан оплатить стоимость нотариального оформления сделки и расходы при оформлении ипотечного кредита самому банку. С 2013 года андоррские банки сократили выдачу ипотечных кредитов нерезидентам. Для положительного принятия решения о выдаче кредита для нерезидентов в настоящее время банки требуют подтверждения на счетах сумм как минимум в 3 раза превышающих сумму выдаваемого кредита. По оценкам специалистов международных агентств недвижимости,  эта мера позволила стабилизировать процесс падения цен на рынке.

Нотариальные  издержки оплачиваются по растущей шкале в зависимости от стоимости сделки. Нотариальные расходы покупателя на сделку с  недвижимостью стоимостью  от 70 тыс. евро до 115 тыс. евро составят 0.3% от сделки, на недвижимость стоимостью от 120 тыс. до 300 тыс. – 0.2%, и выше — 0.1%.

Цена объектаДоОплата нотариальных услуг
66.11272.111 евро444,75 евро + 0,3% от стоимости сделки.
72.11278.111 евро462,75 евро + 0,3% от стоимости сделки.
78.11284.111 евро480,80 евро + 0,3% от стоимости сделки.
84.11290.111 евро498,85 евро + 0,3% от стоимости сделки.
90.11296.111 евро516,85 евро + 0,3% от стоимости сделки.
96.112102.111 евро534,90 евро + 0,3% от стоимости сделки.
102.111108.111 евро552,90 евро + 0,3% от стоимости сделки.
108.112116.111 евро570,95 евро + 0,3% от стоимости сделки.
116.112120.111 евро589,00 евро + 0,3% от стоимости сделки.
120.112300.506 евро607,00 евро + 0,2% от стоимости сделки.
300.507601.012 евро997,70 евро + 0,1% от стоимости сделки.
 601.013 € И выше1.268,15 евро + 0,1% от стоимости сделки.

В Андорре работают только 4 нотариуса (см. здесь), а тексты контрактов по продаже и аренде недвижимости стандартизированы Правительством Андорры. Фиксированная стоимость подписания нотариального акта составляет 180 евро. Кроме того, все нотариальные документы облагаются налогом в размере 5% от стоимости услуг. Контракт подписывается в присутствии нотариуса, и законность сделки также гарантируется нотариусом, что позволяет сэкономить на затратах юристам при проверке объекта недвижимости, что необходимо во многих других странах ЕС. У нотариусов Андорры находится реестр всех объектов недвижимости Андорры, и в то же время такой список не является публичным, что исключает доступ к информации третьих лиц.

Ранее единственным ограничением для нерезидентов, связанным с покупкой недвижимости в Андорре, была возможность приобрести  на свое имя только двух объектов недвижимости. В настоящее время, согласно Закону об иностранных инвестициях от 2012 года, практически все ограничения, существовавшие на рынке недвижимости Андорры в течение последних 75 лет, сняты. Иностранцы, а также иностранные компании, получили права приобретать недвижимость в Андорре без ограничений.

Для покупки недвижимости нерезидент должен получить разрешение в Правительстве Андорры. При этом покупатель должен быть старше 18 лет и иметь все документы, идентифицирующие личность, открытый счет в андоррском банке, а также покупаемая недвижимость в Андорре должна иметь все разрешительные документы властей на продажу.

Особенности законодательства наследства

В Андорре не существует автоматического наследования прав собственности супругами. Стоимость оформления завещания у нотариуса составляет 90 евро.

Рынок аренды недвижимости

Рынок аренды недвижимости в Андорре сильно оживился за последние 2 года, рост цен отмечен на уровне 5-15%. Рынок аренды элитной недвижимости оставался оживленным и практически не падал в цене. По мнению специалистов, это связано с дефицитом предлагаемых объектов подобного класса, что также дает возможность рассмотреть данный сегмент недвижимости с точки зрения потенциального инвестирования.

Сделки по аренде недвижимости в Андорре в настоящий момент не облагаются никакими видами налогов для арендатора. Оплата коммунальных услуг осуществляется предварительным ежемесячным депонированием фиксированной суммы (в зависимости от объекта недвижимости) с последующим вычетом или, наоборот, доплатой необходимой суммы по итогам года.

Арендатор обязан внести депозит, который эквивалентен стоимости аренды дома или квартиры за два месяца (эта сумма возвращается по истечению срока договора на аренду полностью или частично – по итогам оценки имущества дома или квартиры). Оплачивается также сумма вознаграждения агентству недвижимости – аренда за месяц плюс налог на добавленную стоимость (IGI, 4.5%) и платёж за первый месяц аренды недвижимости.

То есть в момент подписания контракта арендатор должен заплатить сумму, равную 4 месяцам аренды. Договор заключается сроком на 5 лет. Если арендатор хочет расторгнуть договор досрочно, он обязан уведомить владельца недвижимости или агентство о своём решении в письменном виде за пять месяцев в течение первого года аренды, за четыре месяца в течение второго года аренды, за три месяца в течение третьего года аренды, за два месяца в течение  четвёртого года аренды и за один месяц в течение последнего, пятого года аренды.

После подписания договора аренды арендатор обязан заключить договор на обслуживание с энергетической компанией Андорры FEDA (электроэнергия подключается к объекту недвижимости только после заключения этого договора). Предварительно арендатору необходимо иметь на руках документ (Butlleti Electrical) с печатью правительства Андорры на свой домик, в котором указано, какая мощность при подключении ему необходима. Стоимость такого документа – от 50 до 150 евро ( в зависимости от арендуемого объекта).

Арендатор после заключения договора аренды обязан пойти в Администрацию округа (Comu), к которому относится объект недвижимости, и зарегистрировать договор аренды жилья. Для этого владельцу объекта недвижимости необходимо предоставить арендатору копию свидетельства о пригодности объекта недвижимости для проживания (Certificate of Habitability), заверенную печатью правительства Андорры. Срок действия такого документа – 10 лет. По истечении этого срока владелец объекта недвижимости обязан его продлить и предоставить арендатору.

Арендатор также обязан заключить договор о страховании объекта недвижимости (от пожара и прочих условий нанесения ущерба). Это обязательное условие договора аренды. Страховку можно оформить в любой страховой компании Андорры.

После заключения сделки, владелец объекта недвижимости получает сертификат оплаты коммунальных платежей. В сертификате, который также необходимо предъявить нотариусу, должно быть указано, что объект недвижимости не имеет задолженности по коммунальным платежам.  Владелец также должен получить в Администрации округа (Comu), к которому относится объект недвижимости, сертификат об отсутствии задолженности. Этот документ также необходимо предъявить нотариусу.

Стандартный договор аренды жилья заключается сроком на 5 лет и современные условия аренды андоррской недвижимости в целом, очевидно, благоприятствуют арендатору. Со своей стороны арендодатель может расторгнуть договор только в случае, если представит доказательства нарушения арендатором условий контракта, невыполнением им финансовых обязательств, например. Но со своей стороны арендодатель, например, не имеет права в течение 5 лет принять решение о продаже сдаваемого объекта недвижимости. Кроме того, стоимость арендной платы в течение 5 лет не может быть увеличена на более чем ставку годовой инфляции.

Между тем, правительство Андорры допускает возможность внесения изменений в законодательство на рынке недвижимости страны. В частности, изменения могут коснуться периода заключаемого договора аренды. В настоящее время стандартный договор аренды квартиры, шале, коммерческой недвижимости составляет 5 лет, что является невыгодным для владельцев недвижимости, теряющих таким образом, контроль над ней (в частности, возможность ее продажи в момент роста рынка в целом) на соответствующий период. Законом предполагается возможное сокращение данного периода до 2 лет.

В то же время, AGIA и Правительство Андорры после совместных консультаций пришли к мнению о том, что необходимо исключить из закона пункта, согласно которому владелец недвижимости должен быть предупрежден арендатором о расторжении договора за 1 месяц. Данный срок будет увеличен до 3 месяцев.  Кроме того, рядом экспертов AGIA высказывается мнение о необходимости либерализации статьи закона о субаренде жилья и коммерческой недвижимости.

Ирина Рыбальченко