Недвижимость за рубежом: Андорра

андорра_недвижимость за рубежом

: Андорра. и готовые объекты

Анализ рынка недвижимости в 2017 году, изменения в законодательстве, тенденции, агентства, цены на в Андорре. 

андорра_недвижимость

. “ЗА” и “ПРОТИВ” покупки недвижимости в Андорре. Основной плюс при покупке недвижимости в Андорре резидентами или нерезидентами княжества заключается в отсутствии налогов на нее. Единственными платежами становятся отчисления в администрацию местных округов Comu и обычно они не превышают 100 евро в год за шале площадью более 500 м. В соседней Испании налог за подобный объект может составлять около 2000 евро в год, в зависимости от региона.

Кроме того, владелец недвижимости стоимостью более 350 тыс. евро, имеет право претендовать на получение ВНЖ в Андорре.

недвижимость_в_андорре_купитьПреимуществом приобретения недвижимости за границей в Андорре также является удачное географическое положение княжества, в частности ее близость к Барселоне и Тулузе, а также Мадриду, Биаритц, Лазурному берегу. В начале 2015 года начал работу аэропорт в 10 минутах езды от границы Андорры (на территории Испании), который будет обслуживать «лоукостовые» маршруты до Барселоны, Мадрида, Тулузы, Лиссабона, Канарских и Балеарских островов. Таким образом, из Барселоны до Андорры можно долететь за полчаса.

В начале 2017 года власти приступили к разработке технического задания на строительство национального хелипорта в районе Энкампа, из которого можно будет долететь до Барселоны и Тулузы на регулярном рейсе.

Андорра является круглогодичным курортом – горнолыжные курорты в Андорре открыты 5 месяцев году, а термальные – круглый год. Средиземноморские курорты Франции и Испании находятся в 2-3 часах езды.

Банки Андорры входят в список 20 лучших банков мира с точки зрения хранения личных капиталов.

андорра-недвижимостьАндорра также входит в 25 лучших стран мира по условиям ведения бизнеса. В связи с принятием закона, позволяющего иностранцам владеть бизнесом, Андорра за последние 2 года серьезно упрочила свои позиции в качестве финансового центра.

Андорра – центр европейского шоппинга. Цены на многие товары здесь дешевле среднеевропейских на 15-30%. При этом Андорра занимает 12-ое место в мире по уровню жизни, согласно International living index.

Андорра не входит в ЕС, однако, оформление долгосрочной шенгенской мультивизы при наличии андоррской резиденции занимает в Испанском консульстве в Андорра ла Велья не более 20 минут и не требует никаких документов, кроме карточки резидента Андорры и паспорта. Сама карта резидента Андорры позволяет без визы проживать на территории Андорры, Испании, Португалии Франции и Монако.

тартер_андорра_недвижимостьКупить недвижимость за границей . Как и вся недвижимость в Европе (особенно курортная), за исключением столиц и крупных финансовых центров, андоррская недвижимость также была относительно неликвидна. Некоторые крупные объекты могут продаваться по несколько лет. Однако в последнее время в связи с тем, что княжество становится все более влиятельным финансовым центром и привлекает все больше инвесторов, ситуация меняется.

Жилая недвижимость в Андорре никогда не была выгодна с точки зрения последующей сдачи в аренду. Традиционно доходность от сдачи местной недвижимости не превышает 2-2.5%. В то же время такая доходность сохранялась в течение всего кризиса – то есть в период с 2008 года.

андорра_недвижимость_ординоС точки зрения инвестиций сейчас оптимальным вложением является , дефицит которой наблюдается на рынке уже давно. С момента принятия закона «Об инвестициях» в 2012 году, количество поданных заявок на такие инвестиции составило 1380. Данные за 2016 год также демонстрируют серьезный рост этого показателя по сравнению с 2015 годом. Все это предполагает востребованность коммерческой недвижимости. Уже сегодня доходность коммерческой недвижимости может составлять 3-10% в год в зависимости от назначения – офисы, ангары, магазины, торговые площади.

недвижимость_в_андорре_тартерЦены на торговую недвижимость на центральной авеню Андорры (авеню Меритчель и Карлемани) не опускались даже в кризис 2008 года. Несмотря на высокие цены, найти торговую площадь здесь найти непросто. Предложения на рынке появляются редко, и как правило, быстро находят своего арендатора или нового владельца. Сейчас средняя стоимость квадратного метра на аренду на центральной авеню составляет около 200 евро за 1 кв. м в месяц.

Жилую недвижимость также возможно рассматривать с точки зрения инвестиций. Например, оптимальной может стать покупка большой (от 5 спален) квартиры или шале, вблизи от подъемников, и последующая сдача их посуточно или по неделям большим компаниям туристов-горнолыжников. Несмотря на то, что горнолыжный сезон в Андорре продолжается всего 5 месяцев, доходность от сдачи квартиры может составить 7-15%. В случае использования каких-либо дополнительных рекламных рычагов, доходность увеличится, так как летом туризм в Андорре вовсе не замирает, а luxury_property_andorraтрансформируется в другие направления (велосипедный спорт, трекинг, гольф, экотуризм).  Разумеется, покупка такого объекта недвижимости – это дело не одного дня, и последующая доходность будет зависеть от того, насколько удачными были цена покупки, качество и расположение объекта.

Напомним, что ежегодно Андорра с населением 70000 человек принимает около 8 млн. туристов в год, поэтому оптимально рассматривать недвижимость Андорры с точки зрения инвестиций именно в этом ракурсе.

___________

Недвижимость за рубежом. Кризис рынка в Андорре.

 С 2008 по 2013 годы недвижимости Андорры, как и  большинство других европейских рынков недвижимости, переживал кризис. В 2013 году, согласно данным Департамента Статистики Андорры, было выдано всего 30 разрешений на строительство жилья, что является самым низким уровнем в Княжестве с 2000 года (2008 – 47, 2009 – 55, 2010 – 41, 2011 – 40, 2012 – 27, 2013 – 30). Например, в период строительного бума 2004 года общее количество разрешений на строительство жилых объектов составило 223.

недвижимость_андорраБольшинство шале или апартаментов были приобретены нынешними владельцами для проживания в лыжный сезон. Однако пока существует общая тенденция падения мировых экономик, владельцы недвижимости в Андорре продолжают нести затраты на свое, в основном, пустующее жилье.

С 2004 по 2008 год  рост цен на недвижимость в Андорре составил более 60%. В 2008 году цены на недвижимость начали снижаться из-за глобального кризиса. Цены в зависимости от объектов недвижимость (коммерческая и жилая) упали на 15-20%. Такой же процент падения был зафиксирован в Испании и Франции (курортная недвижимость). После падения цен в 2008 году средние цены зафиксировались, и началась стагнация. Однако последующего падения замечено не было. Примерно с 2013 года  цены начали расти и продолжили рост в 2016 году.

недвижимость_андорра_канильоАнализ текущих предложений по рынку доказывает, что большинство предлагаемых объектов начинают падать в цене в результате отсутствия спроса только через 1.5-2 года. Например, новый пентхауз (300 кв. м.) в Андорра ла Велья недавно был продан за 680 тыс. евро против обозначенных ранее 1.2 миллиона евро.

В целом, с 2014 года андоррская стала демонстрировать серьезные признаки восстановления. Уровень безработицы сократился почти на 30%, увеличился рост товарооборота, увеличилось количество числа туристов, упавшее с 2008 года с 10 млн. в год до 8 млн. в 2009 году.

недвижимость_андорра_ла_вельяОсобенно стал очевиден рост цен на коммерческую недвижимость из-за появления на рынке инвесторов, открывающих в Андорре фирмы. Рост коммерческой недвижимости начал провоцировать рост рынка и жилой недвижимости. Разброс цен на недвижимость в Андорре довольно высок. Самую демократичную студию в Андорре можно приобрести за 50 тыс. евро (размер около 50 кв. м). Аренда такой квартиры обойдётся примерно в 300 евро в месяц. В числе дорогих, но конкурентных на рынке вариантов, представленных в базах агентств недвижимости Андорры, – шале в Административном округе «Ла Массана»: его площадь 1.500 кв. м, стоимость – 2.8 млн. евро. Площадь шале вполне позволяет превратить его в частную гостиницу, повысив тем самым доходность объекта.

Ожидаемый рост инвестиций в Княжество в 2017 году (с 2012 по 2015 рост прямых иностранных инвестиций в Андорру составил около 170 млн. евро) приведет и к последующему росту рынка недвижимости. В случае сохранения наметившейся тенденции на регистрацию фирм в Андорре с последующим получением активного ВНЖ, а также учитывая положительные макроэкономические факторы, рост рынка недвижимости (коммерческой и жилой) в Андорре может составить до 15-20%.

Таким образом, при нынешних ценах, прошедших “дно” 2008 года, в настоящее время сложились оптимальные условия для инвестирования в рынок жилой и коммерческой недвижимости Андорры. 

андорра_ла_велья_недвижимостьПрестижность 

В Андорре практически нет престижных или фешенебельных “выделенных” районов элитной недвижимости. Дорогие объекты недвижимости в Андорре могут соседствовать с заброшенными домами.

Основная фешенебельная недвижимость Андорры сосредоточена в определенных районах Эскальдеса и Андорра ла Велья, в основном это верхние ярусы застройки. В частности, это районы Els Vilars и Engolasters.  Вне столицы фешенебельными можно назвать застройки в округе ла Массана (ла Массана, Ордино, Пал, Аркалис), где традиционно недвижимость покупается состоятельными иммигрантами из Великобритании и США. Округ расположен на тупиковой трассе СG3, ведущей из Эскальдеса в сторону крупнейшего национального парка и самой высокой горы Андорры – пику Кома Педроса.

Экологическая обстановка в округе по этой причине также традиционно остается лучшей в Андорре. Горнолыжный курорт Вальнорд, который расположен в округе ла Массана, второй год подряд получает премию World Ski Award как лучший курорт Андорры, будучи при этом меньшим по размерам по сравнению со вторым курортом Андорры –  Грандвалирой, – который расположен в непосредственной близости с границей с Францией. При этом Вальнорд «не замирает» и летом, а становится крупнейшим в Пиренеях центром велосипедного спорта, где проходят эскальдес_андорра_недвижимостьэтапы чемпионатов мира по различным велосипедным дисциплинам.

В округе находится единственная платная частная школа Андорры, в которой работают преподаватели с дипломами ВУЗов Великобритании, а обучение ведется на английском и испанском языках. В округе ла Массана расположен также единственный в Андорре гелипорт, который позволяет на вертолете добраться напрямую до Тулузы или Барселоны не более, чем за полчаса.

Округа Энкамп и Канильо, расположенные вдоль трассы СG2, транзитной трассе, соединяющей Испанию и Францию через Андорру, традиционно являются районами, в которых расположена обслуживающая инфраструктура второго крупнейшего горнолыжного курорта Андорры – Грандвалиры. Вытянутость трассы в сторону Франции и удаленность основных городов, входящих в данные 2 округа (Энкамп, Канильо, Тартер, Сольдеу, Пас де ла Каса) определяют сложную логистику до столицы Андорры, особенно во время снегопадов. недвижимость_в_андорреОсновной тип застройки районов – квартирный с небольшим количеством предложений шале и отдельных домов. Данные округа с точки зрения покупки недвижимости рассматриваются в основном жителями Франции и Испании, которые используют купленную недвижимость как зимние квартиры во время горнолыжного сезона, длящегося с декабря по апрель. В целом, летом жизнь в этих округах замирает.

 

 

 

Недвижимость за границей. Мировой опыт покупки

и налогообложения сделок на примере Андорры

Согласно закону, принятому в 2007 году, спекулирование на андоррском рынке недвижимости перестало быть актуальным. Новый прогрессивный налог на продажу недвижимости теперь составляет 15%, если объект недвижимости был приобретен не более 12 месяцев назад, 13% – менее 2 лет, и 10% – менее 3 лет. Далее ставка налога падает на 1% за каждый год владения объектом недвижимости и таким образом составит 0% только через 12 лет. Между тем были отмечены отдельные исключения. Например, если резидент Андорры решил продать недвижимость, чтобы реинвестировать средства в другие проекты на территории княжества.

андоррская_недвижимостьПродажа всех объектов недвижимости осуществляется только аккредитованными в AGIA (Ассоциация агентств недвижимости Андорры) агентствами недвижимости. В Андорре зарегистрировано около 200 агентств (реально работают около 40). Многочисленные предложения объектов недвижимости Андорры на международных сайтах недвижимости – это посреднические услуги. Этот фактор и прогрессивный налог, упомянутый выше, являются основанием для выравнивания цен на рынке в целом и предотвращает появление на внутреннем рынке спекулянтов.

Понятие “цены от застройщика” на рынке недвижимости Андорры не существует. Они полностью соответствуют среднерыночным предложениям по рынку. Между тем цена покупки объектов на этапе “котлована” отличаются от цен готовых объектов на 15-20%. Однако сроки строительство объектов в Андорре из-за сложных горных рельефов местности увеличены по сравнению со строительством аналогичных объектов в других типах местности, и в связи с этим, процесс возврата инвестиций в такие объекты также затягивается.

недвижимость_в_андорре_ла_вельеКупить недвижимость в Андорре просто и достаточно быстро. В целом процесс начинается с этапа депонирования средств для фиксации сделки (10% от общей суммы сделки, при этом депозит в случае отказа покупателя ему не возвращается) и работы нотариуса (около 2 месяцев). Завершается сделка при подписании договора передачи “титула” (Escriptura Publica). При покупке покупатель платит фиксированный (2% от стоимости покупки) во всех округах налог местному Comu, а также 2% налог Правительству (Impost de Transmissions Patrimonials). Покупатель не платит налог агентству недвижимости. В то же время для продавца такая комиссия составляет около 5% от суммы сделки. Выплаты налогов должны быть осуществлены только в банках Андорры.

недвижимость_андорра_купитьДополнительно покупатель  обязан оплатить стоимость нотариального оформления сделки и расходы при оформлении ипотечного кредита самому банку. С 2013 года андоррские банки сократили выдачу ипотечных кредитов нерезидентам. Для положительного принятия решения о выдаче кредита для нерезидентов в настоящее время банки требуют подтверждения на счетах сумм как минимум в 3 раза превышающих сумму выдаваемого кредита. По оценкам специалистов международных агентств недвижимости,  эта мера позволила стабилизировать процесс падения цен на рынке.

Нотариальные  издержки оплачиваются по растущей шкале в зависимости от стоимости сделки. Нотариальные расходы покупателя на сделку с  недвижимостью стоимостью  от 70 тыс. евро до 115 тыс. евро составят 0.3% от сделки, на недвижимость стоимостью от 120 тыс. до 300 тыс. – 0.2%, и выше — 0.1%.

 

Цена объекта До Оплата нотариальных услуг
66.112 72.111 евро 444,75 евро + 0,3% от стоимости сделки.
72.112 78.111 евро 462,75 евро + 0,3% от стоимости сделки.
78.112 84.111 евро 480,80 евро + 0,3% от стоимости сделки.
84.112 90.111 евро 498,85 евро + 0,3% от стоимости сделки.
90.112 96.111 евро 516,85 евро + 0,3% от стоимости сделки.
96.112 102.111 евро 534,90 евро + 0,3% от стоимости сделки.
102.111 108.111 евро 552,90 евро + 0,3% от стоимости сделки.
108.112 116.111 евро 570,95 евро + 0,3% от стоимости сделки.
116.112 120.111 евро 589,00 евро + 0,3% от стоимости сделки.
120.112 300.506 евро 607,00 евро + 0,2% от стоимости сделки.
300.507 601.012 евро 997,70 евро + 0,1% от стоимости сделки.
 601.013 €  И выше 1.268,15 евро + 0,1% от стоимости сделки.

недорогая_недвижимость_в_андорреВ Андорре работают только 4 нотариуса (см. здесь), а тексты контрактов по продаже и аренде недвижимости стандартизированы Правительством Андорры. Фиксированная стоимость подписания нотариального акта составляет 180 евро. Кроме того, все нотариальные документы облагаются налогом в размере 5% от стоимости услуг. Контракт подписывается в присутствии нотариуса, и законность сделки также гарантируется нотариусом, что позволяет сэкономить на затратах юристам при проверке объекта недвижимости, что необходимо во многих других странах ЕС. У нотариусов Андорры находится реестр всех объектов недвижимости Андорры, и в то же время такой список не является публичным, что исключает доступ к информации третьих лиц.

квартира_недвижимость_андорраРанее единственным ограничением для нерезидентов, связанным с покупкой недвижимости в Андорре, была возможность приобрести  на свое имя только двух объектов недвижимости. В настоящее время, согласно Закону об иностранных инвестициях от 2012 года, практически все ограничения, существовавшие на рынке недвижимости Андорры в течение последних 75 лет, сняты. Иностранцы, а также иностранные компании, получили права приобретать недвижимость в Андорре без ограничений.

Для покупки недвижимости нерезидент должен получить разрешение в Правительстве Андорры. При этом покупатель должен быть старше 18 лет и иметь все документы, идентифицирующие личность, открытый счет в андоррском банке, а также покупаемая недвижимость в Андорре должна иметь все разрешительные документы властей на продажу.

недвижимость_андорра_тартерВ настоящее время андоррские банки выдают ипотечные кредиты резидентам до 80% от стоимости объекта недвижимости, а нерезидентам — до 60%. Процентная ставка по кредиту начинается от 2% выше ставки Euribor (0.75%). В то же время, по данным Ассоциации Андоррских Банков (АВА),  в последние 2 года отмечено существенное снижение числа выданных кредитов для нерезидентов.

Необходимо отметить, что в Андорре не существует автоматического наследования прав собственности супругами. Стоимость оформления завещания у нотариуса составляет 90 евро.

Недвижимость за границей. Рынок аренды в Андорре

 Рынок аренды недвижимости в Андорре в последние 2 года сильно оживился, рост цен отмечен на уровне 5-15%. Данное оживление также связано увеличением числа заявителей на получение пассивного и активного вида на жительство в связи с принятием нового “Закона об инвестициях” и количества зарубежных инвесторов, открывающих в Андорре фирмы.

тартер_недвижимость_андорраРынок аренды элитной недвижимости оставался оживленным в течение всего кризиса с 2008 года и практически не падал в цене. По мнению специалистов, это связано с дефицитом предлагаемых объектов подобного класса, что также дает возможность рассмотреть данный сегмент недвижимости с точки зрения потенциального инвестирования. 

Сделки по аренде недвижимости в Андорре в настоящий момент не облагаются никакими видами налогов для арендатора. Оплата коммунальных услуг осуществляется предварительным ежемесячным депонированием фиксированной суммы (в зависимости от объекта недвижимости) с последующим вычетом или, наоборот, доплатой необходимой суммы по итогам года.

канильо_андорра_недвижимостьАрендатор обязан внести депозит, который эквивалентен стоимости аренды дома или квартиры за два месяца (эта сумма возвращается по истечению срока договора на аренду полностью или частично – по итогам оценки имущества дома или квартиры). Оплачивается также сумма вознаграждения агентству недвижимости – аренда за месяц плюс налог на добавленную стоимость (IGI, 4.5%) и платёж за первый месяц аренды недвижимости. То есть в момент подписания контракта арендатор должен заплатить сумму, равную 4 месяцам аренды. Договор заключается сроком на 5 лет. Если арендатор хочет расторгнуть договор досрочно, он обязан уведомить владельца недвижимости или агентство о своём решении в письменном виде за пять месяцев в течение первого года аренды, за четыре месяца в течение второго года аренды, за три месяца в течение третьего года аренды, за два месяца в течение  четвёртого года аренды и за один месяц в течение последнего, пятого года аренды.

После подписания договора аренды арендатор обязан заключить договор на обслуживание с энергетической компанией Андорры FEDA (электроэнергия подключается к объекту недвижимости только после заключения этого договора). Предварительно арендатору необходимо иметь на руках документ (Butlleti Electrical) с печатью правительства Андорры на свой домик, в котором указано, какая мощность при подключении ему необходима. Стоимость такого документа – от 50 до 150 евро ( в зависимости от арендуемого объекта).

канильо_недвижимость_андорраАрендатор после заключения договора аренды обязан пойти в Администрацию округа (Comu), к которому относится объект недвижимости, и зарегистрировать договор аренды жилья. Для этого владельцу объекта недвижимости необходимо предоставить арендатору копию свидетельства о пригодности объекта недвижимости для проживания (Certificate of Habitability), заверенную печатью правительства Андорры. Срок действия такого документа – 10 лет. По истечении этого срока владелец объекта недвижимости обязан его продлить и предоставить арендатору.

Арендатор также обязан заключить договор о страховании объекта недвижимости (от пожара и прочих условий нанесения ущерба). Это обязательное условие договора аренды. Страховку можно оформить в любой страховой компании Андорры.

После заключения сделки, владелец объекта недвижимости получает сертификат оплаты коммунальных платежей. В сертификате, который также необходимо предъявить нотариусу, должно быть указано, что объект недвижимости не имеет задолженности по коммунальным платежам.  Владелец также должен получить в Администрации округа (Comu), к которому относится объект недвижимости, сертификат об отсутствии задолженности. Этот документ также необходимо предъявить нотариусу.

канильо_купить_недвижимость_андорраСтандартный договор аренды жилья заключается сроком на 5 лет и современные условия аренды андоррской недвижимости в целом, очевидно, благоприятствуют арендатору. Со своей стороны арендодатель может расторгнуть договор только в случае, если представит доказательства нарушения арендатором условий контракта, невыполнением им финансовых обязательств, например. Но со своей стороны арендодатель, например, не имеет права в течение 5 лет принять решение о продаже сдаваемого объекта недвижимости. Кроме того, стоимость арендной платы в течение 5 лет не может быть увеличена на более чем ставку годовой инфляции. 

Между тем, правительство Андорры допускает возможность внесения изменений в законодательство на рынке недвижимости страны. В частности, изменения могут коснуться периода заключаемого договора аренды. В настоящее время стандартный договор аренды квартиры, шале, коммерческой недвижимости составляет 5 лет, что является невыгодным для владельцев недвижимости, теряющих таким образом, контроль над ней (в частности, возможность ее продажи в момент роста рынка в целом) на соответствующий период. Законом предполагается возможное сокращение данного периода до 2 лет.

ордино_недвижимость_андорраВ то же время, AGIA и Правительство Андорры после совместных консультаций пришли к мнению о том, что необходимо исключить из закона пункта, согласно которому владелец недвижимости должен быть предупрежден арендатором о расторжении договора за 1 месяц. Данный срок будет увеличен до 3 месяцев.  Кроме того, рядом экспертов AGIA высказывается мнение о необходимости либерализации статьи закона о субаренде жилья и коммерческой недвижимости.

На фоне наметившегося роста рынка жилья в Андорре, в частности, в 2013 году, данные изменения могут стать дополнительным стимулом для приобретения жилья или коммерческой недвижимости.

Цены на аренду недвижимости начинаются с 350 евро за стандартную студию до 40 кв. м. Цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 400 евро, а на трехкомнатные от 600 евро. Цены на шале и дома с участками колеблются в зависимости от района и качества отделки в пределах от 1500 до 4000 евро.

фото: all-andorra.com

недвижимость за рубежом, строительство

 

 

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники