Immobilier Europe: Andorre. Analyse du marché 2017

IMMOBILIER EUROPE. Andorre

EUROPE: ANDORRE. ANALYSE DU MARCHÉ ET DES PRIX

Immobilier. Analyse du marché et des prix Immobilier en Andorre: analyse du marché immobilier en 2017, modifications de la législation, tendances, agences, prix sur les biens immobiliers en Andorre

Liste de toutes les agences immobilières en Andorre. Voir ici

immobilier_andorreLes pour et les contre. Le point fort principal de l’achat de biens immobiliers en Andorre par les résidents et les non-résidents est l’absence d’impôt sur l’immobilier. Les seuls paiements à effectuer sont ceux aux administrations des départements locaux du Comu et en général, ils ne dépassent pas 100€ par an pour un chalet d’une surface de 500m2. Dans l’Espagne voisine, l’impôt sur un bien immobilier de ce type peut être de plus de 2 000€ par an selon la région.

En plus, le propriétaire d’un bien immobilier au prix de plus de 350 000€ a le droit d’effectuer la demande de titre de séjour andorran. Les détails sont à voir ici.

Un autre point fort pour acheter des biens immobiliers en Andorre est la situation géographique du pays, sa proximité de Barcelone, Toulouse, Madrid, Biarritz et de la Côte d’Azur. Un aéroport à 10 minutes par la route de la frontière (sur le territoire espagnol) a ouvert en 2015. Cet aéroport effectue les vols low-cost pour Barcelone, Madrid, Toulouse, Lisbonne, les îles Canaries et les îles Baléares. Cela permet de faire le vol Andorre-Barcelone en une demi-heure. Les détails sont à voir ici.

Acheter un bien immobilier en andorreL’Andorre est un lieu de vacances toute l’année. Les stations de ski sont ouvertes cinq mois par an et les stations thermales toute l’année. Les stations balnéaires méditerranéennes de la France et de l’Espagne sont à 2-3 heures de route.

Les banques andorranes font partie des 20 meilleures banques au monde en ce qui concerne le placement du capital. Plus de détails ici.

L’Andorre également fait partie des 25 meilleurs pays pour les affaires. Suite à l’entrée en vigueur de la loi qui permet aux étrangers de posséder un business, ces deux dernières années l’Andorre a sérieusement stabilisé sa position d’important centre financier.

L’Andorre est le centre du shopping européen. Les prix pour la plupart des marchandises sont ici moins élevés que dans les pays voisins de 15 à 30 %. Les détails sont à voir ici.

En même temps, l’Andorre occupe la 12ème place au monde en ce qui concerne le niveau de vie selon l’International living index.

Immobilier_ordinoL’Andorre ne fait pas partie de l’Union européenne mais la délivrance d’un visa Schengen en cas de résidence en Andorre prend 20 minutes en Espagne dans le consulat et ne demande aucun document supplémentaire à part la carte de résident andorran et le passeport. La carte de résident permet de vivre sur le territoire de l’Andorre, de l’Espagne, du Portugal, de la France et de Monaco.

Comme tout le secteur immobilier européen (surtout l’immobilier de vacances), à part les biens situés dans les capitales et les centres financiers, celui de l’Andorre a rencontré les mêmes difficultés. Il n’est pas toujours très facile de vendre son bien immobilier. Certains sites de taille importante peuvent rester en vente pendant plusieurs années. Cependant, ces derniers temps, vu que la Principauté devient un centre financier de plus en plus influent et attire de plus en plus d’investisseurs, la situation change.

L’immobilier d’habitation n’a jamais été intéressant en Andorre pour la location. Généralement le bénéfice de location des biens immobiliers locaux ne dépassent pas 2-2,5%. En même temps ce bénéfice n’a pas baissé pendant toute la période de la crise en 2008.

Acheter un bien immobilier en andorre_canilloEn ce qui concerne les investissements, le plus intéressant aujourd’hui est d’investir dans l’immobilier commercial qui est en déficit sur le marché depuis longtemps. À partir du moment de l’entrée en vigueur de la loi sur les Investissements en 2012, le nombre des demandes déposées pour ce type d’investissement est de 883. Les données pour l’année 2014 montrent également l’augmentation de cet indicateur par rapport à l’année 2013. Tout cela démontre que la demande pour l’immobilier commercial est assez élevée. Aujourd’hui déjà le bénéfice de l’immobilier commercial peut être de 3 à 10% par an selon son type: bureau, entrepôt, magasin, surface de vente.

Les prix pour une surface de vente sur les rues centrales (avenue Meritxell et Carlemany) n’ont pas baissé même pendant la crise de 2008. Malgré les prix élevés, il n’est pas facile d’y trouver un lieu de commerce disponible. Les offres apparaissent rarement sur le marché et trouvent rapidement leur demandeur, acheteur ou locataire. À présent le prix moyen du mètre carré sur l’avenue centrale est de 200€ par mois.

andorre immobilier à Andorre-la-VieilleL’immobilier d’habitation peut aussi être étudié pour les investissements. Par exemple il peut être intéressant d’acheter un grand appartement (5 chambres) ou un chalet à proximité des funiculaires pour les louer ensuite à de grands groupes de touristes skieurs. Malgré le fait que la saison de ski en Andorre ne dure que cinq mois le bénéfice de la location peut être de 7 à 15 %. En cas d’utilisation des moyens publicitaires le bénéfice augmente vu qu’en été le tourisme en Andorre ne s’arrête pas mais s’oriente vers d’autres directions : cyclisme, trekking, golf, écotourisme. Évidemment l’achat de ce type de bien immobilier ne prend pas qu’une seule journée et le bénéfice à venir dépend du prix d’achat, de la qualité et de la situation géographique du bien.

Nous vous rappelons que tous les ans l’Andorre avec une population de 70 000 personnes accueille plus de huit millions de touristes ce qui veut dire que c’est le meilleur domaine d’investissement en Andorre.

La crise et les perspectives du développement

andorre_ImmobilierDe l’année 2008 à l’année 2013, le marché immobilier de l’Andorre comme la plupart des autres marchés immobiliers européens a vécu une crise. En 2013, selon les données du Département de la Statistique de l’Andorre seulement 30 permis de construire ont été délivrés pour construire les biens d’habitation ce qui représente le niveau le plus bas dans la Principauté depuis l’année 2000 (2008-47, 2009-55, 2010-41, 2011-40, 2012-27, 2013-30). Par exemple pendant la période d’explosion immobilière en 2004 la quantité générale des permis de construire des biens d’habitation a été de 223.

La plupart des chalets et des appartements ont été achetés par leurs propriétaires actuels pour y venir pendant la saison de ski. Cependant aujourd’hui la tendance des économies mondiales à la baisse existe et les propriétaires de ces biens immobiliers pour la plupart vides continuent à avoir des dépenses pour les entretenir.

De l’année 2004 à 2008, l’augmentation des prix de l’immobilier en Andorre a été de plus de 60%. En 2008, les prix ont commencé à baisser à cause de la crise globale. Les prix selon le type d’immobilier (commercial ou habitation) ont baissé de 15 à 20%. Le même pourcentage de baisse a été enregistré à Barcelone et à Paris. Après la baisse des prix en 2008, les prix moyens se sont fixés et la période de stagnation a commencé. D’autres baisses de prix n’ont pas été enregistrées. Les prix actuels ont « touché le fond », c’est donc le meilleur moment d’investir sur le marché de l’immobilier d’habitation en Andorre. À partir de l’année 2013, les prix ont commencé à augmenter.

bien_immobilier_ordinoL’analyse des offres en cours sur le marché montre que la plupart des sites proposés commencent à baisser de prix à cause d’absence de la demande pendant un an et demi-2 ans après la mise en vente. Par exemple un penthouse neuf de 300 m2 à Andorre-la-Vieille a été récemment vendu au prix de 680 000€ à la place du 1,2 million indiqué au départ.

En 2014, l’économie andorrane a commencé à montrer de sérieux indicateurs de redressement. Le niveau du chômage a baissé de presque 30%, le chiffre d’affaires a augmenté, la quantité de touristes qui a baissé de dix millions par an en 2008 à huit millions par an en 2009 est aussi reparti à la hausse.

L’augmentation des prix de l’immobilier commercial est devenue surtout évidente avec l’arrivée sur le marché des investisseurs qui créent en Andorre leurs propres sociétés. La hausse de la demande pour l’immobilier commercial a commencé à provoquer la hausse de la demande pour l’immobilier d’habitation. La fourchette des prix de l’immobilier en Andorre est assez large. On peut acheter un studio en très bon état pour 50 000€ (surface de 50m2). La location d’un tel appartement coûtera 300€ par mois.

bon marché de l'immobilier en andorreDans les variantes chères mais concurrentielles sur le marché présentées dans les agences immobilières de l’Andorre on peut trouver par exemple un chalet dans la paroisse de La Massana. Sa surface est 1 500m2 et son prix est de 2,8 millions d’euros. La surface du chalet permet de le transformer en hôtel privé en augmentant les bénéfices qu’il pourrait rapporter.

La hausse des investissements prévue dans la Principauté en 2015 mènera également au développement du marché immobilier. En tenant compte des facteurs macroéconomiques on peut dire que si les tendances d’aujourd’hui pour l’enregistrement des sociétés en Andorre et l’obtention des titres de séjour « actif » restent stables la hausse sur le marché de l’immobilier (commercial ou habitation) peut être de 15 à 20%.

On peut en conclure donc qu’aujourd’hui toutes les conditions sont réunies pour investir dans l’immobilier commercial et d’habitation en Andorre.

Prestige

escaldes_immobilier_andorreL’immobilier « à la mode » est principalement concentré dans certains quartiers d’Escaldes et Andorre-la-Vieille. Ce sont pour la plupart les étages en hauteurs des bâtiments. Plus particulièrement ce sont les quartiers Els Vilars et Engolasters. En dehors de la capitale on peut dire que les quartiers « hauts de gamme » sont situés à La Massana (La Massana, Ordino, Pal, Arcalìs) ou traditionnellement l’immobilier est acheté par des immigrés aisés de la Grande Bretagne et des États-Unis. Le quartier est situé sur une route sans issue CG3 qui mène d’Escaldes vers un grand parc national et vers la plus haute montagne de l’Andorre – le pic de Comapedrosa. Pour cette raison, la situation écologique ici reste la meilleure en Andorre.

La station de ski Vallnord située dans la paroisse de La Massana reçoit la deuxième année de suite le Prime World Ski Award en tant que meilleure station en Andorre étant cependant moins grande que la deuxième station de l’Andorre Grandvalira située à proximité de la France. Vallnord continue de vivre en été et devient le plus grand centre de cyclisme des Pyrénées où ont lieu les étapes des championnats du monde dans diverses disciplines de cyclisme. Dans cette paroisse est située la seule école privée payante en Andorre ou enseignent des professeurs diplômés de Grande-Bretagne. L’enseignement est fait en anglais et en espagnol. Le seul héliport de l’Andorre qui permet de rejoindre Toulouse et Barcelone en une demi-heure en hélicoptère est également situé à La Massana.

immobilier_à_Andorre-la-VieilleLes paroisses d’Encamp et de Canillo situées le long de la route de transit CG2 qui relie traditionnellement l’Espagne et la France par l’Andorre sont les paroisses où se situent l’infrastructure de service de la deuxième station de ski du pays – Grandvalira. La longueur de la route vers la France et la grande distance des principales villes des paroisses (Encamp, Canillo, El Tarter, Soldeu, Pas-de-la-Casa) définissent une logistique compliquée pour rejoindre la capitale de l’Andorre surtout en cas de neige. Les biens immobiliers principaux ici sont les appartements et une petite quantité de chalets et de maisons privées. Ces paroisses du point de vue d’achat de l’immobilier sont surtout intéressantes pour les Espagnols et les Français qui viennent faire du ski pendant la saison qui dure du mois de décembre au mois d’avril. Généralement en été ces paroisses sont moins peuplées.

Immobilier dans le monde. Les taxes sur les transactions immobilières en Andorre.

Suite à la loi entrée en vigueur en 2007, la spéculation sur le marché andorran de l’immobilier n’est plus d’actualité. Le nouvel impôt progressif sur les opérations de la vente des biens immobiliers est de 15% si ce bien a été acheté moins de 12 mois avant, 13% moins de 2 ans, 10% moins de 3 ans. Ensuite l’impôt baisse tous les ans de la possession du bien immobilier et sera nul au bout de 12 ans. Les exceptions existent. Par exemple si un résident immobilier_ordino_andorredécide de vendre son bien immobilier pour investir l’argent dans d’autres projets sur le territoire de la Principauté.

La vente de tous les nouveaux biens immobiliers appartenant aux maîtres d’ouvrage est réalisée uniquement par l’Association des agences accréditées de l’Andorre AGIA. Vingt agences sont enregistrées en Andorre. Ce facteur et l’impôt progressif mentionné précédemment sont la base pour mettre les prix au niveau sur le marché et permet d’éviter l’apparition de la spéculation. Tous les prix correspondent au prix du marché. Cependant la différence de prix entre l’étape des fondations et le bâtiment fini est de 15 à 20%. Les délais de construction en Andorre sont plus longs que dans d’autres pays à cause du relief de montagne ce qui retarde le retour sur investissements pour ce type de sites.

Acheter un bien immobilier en Andorre est relativement simple. La procédure commence par l’étape du dépôt de l’argent pour fixer l’acte de vente (10% de la somme totale, cette somme n’est pas remboursée à l’acheteur dans le cas d’un refus de sa part) et du travail du notaire (à peu près deux mois). L’acte de vente se termine par la signature d’un contrat de transmission du titre (escriptura publica). Lors de l’achat, l’acheteur paie au Comu un impôt fixe de 2% le même dans toutes les paroisses et également 2% au Gouvernement (impost de Transmissions Patrimonials). L’acheteur ne paie pas l’agence immobilière, sa commission de 5% est à la charge du vendeur. Le paiement des impôts doivent être effectués uniquement dans les banques andorranes.

immobilier_tarter_andorreL’acheteur doit en plus payer un notaire pour la préparation de l’acte d’achat et couvrir ses dépenses pour le prêt immobilier à la banque. En 2013, les banques andorranes ont accordé moins de prêts pour les non-résidents. Pour avoir une décision positive sur le prêt pour un non-résident, les banques exigent aujourd’hui que le client ait sur son compte une somme qui fait trois fois la somme du prêt demandé. Selon les spécialistes des agences internationales immobilières, cette mesure a permis de stabiliser le processus de baisse des prix sur le marché.

Les frais de notaire sont payés selon le prix de la transaction. Les frais de notaire de l’acheteur pour un marché de 70 000 à 115 000€ sont 0,3% du prix de la vente du bien, pour un achat de 120 000 à 300 000€ – 0,2%, plus de 300 000€ – 0,1%.

 

Prix immobilier Jusqu’à Frais de notaire
66.112 72.111 € 444,75 €+ 0,3% от стоимости сделки.
72.112 78.111 € 462,75 €+ 0,3% от стоимости сделки.
78.112 84.111 € 480,80 €+ 0,3% от стоимости сделки.
84.112 90.111 € 498,85 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle
90.112 96.111 € 516,85 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle
96.112 102.111 € 534,90 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle
102.111 108.111 € 552,90 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle
108.112 116.111 € 570,95 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle
116.112 120.111 € 589,00 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle
120.112 300.506 € 607,00 €+ 0,2% de la valeur transactionnelle
300.507 601.012 € 997,70 €+ 0,1% de la valeur transactionnelle
 601.013 €  Et plus 1.268,15 €+ 0,1% de la valeur transactionnelle

Quatre notaires travaillent en Andorre. Les textes des contrats d’achat et de vente de l’immobilier sont standardisés par le Gouvernement de l’Andorre. Le prix fixe de la signature d’un acte de notariat est de 180€. A part cela, tous les documents notariés sont imposés de 5% du prix de service. Le contrat est signé en présence du notaire et la légalité du marché est également certifiée par le notaire. Cela permet de ne pas payer les services juridiques pour contrôler le bien immobilier en vente ce qui est nécessaire dans d’autres pays de l’Union européenne. Les notaires en Andorre possèdent un registre de tous les biens immobiliers du pays mais ce registre n’est pas public. La possibilité d’accès des personnes tiers à ces documents est donc exclue.

le meilleur de l'immobilier en andorreCertaines limites lors de l’achat de l’immobilier en Andorre pour les non-résidents existaient auparavant, par exemple l’interdiction d’acheter plus de deux biens. Aujourd’hui après l’entrée en vigueur de la loi sur les investissements étrangers de 2012, presque toutes les limites qui ont existé sur le marché immobilier de l’Andorre pendant 75 ans sont supprimées. Pour acheter un bien immobilier, le non-résident doit recevoir le permis de la part du Gouvernement de l’Andorre. L’acheteur doit avoir plus de 18 ans et avoir toutes les pièces d’identité, un compte ouvert dans une banque andorrane et également le bien immobilier acheté en Andorre doit avoir tous les papiers du Gouvernement nécessaires pour être vendu.

Aujourd’hui, les banques en Andorre font des prêts immobiliers pour les résidents de 80% du prix du bien immobilier et pour les non-résidents – 60%. Le taux du prêt est de 2% plus élevé que le taux Euribor 0,75%. L’Association des banques de l’Andorre parle de la baisse des prêts immobiliers accordés aux non-résidents ces deux dernières années.

Il est important de dire qu’en Andorre il n’existe pas d’héritage « automatique » entre les conjoints. Le prix de l’acte de testament chez le notaire est de 90 euros.

Le marché de la location

location_Le marché de la location s’est « réveillé » en Andorre ces deux dernières années. L’augmentation des prix de 5 à 15% est fixée. Ce fait est lié à l’augmentation de la quantité de demandeurs des titres de séjour « passif » et « actif » suite à l’entrée en vigueur de la loi sur les investissements et la quantité des investisseurs étrangers qui ouvrent des entreprises en Andorre.

Le marché de la location de l’immobilier de luxe est resté à un très bon niveau même pendant la crise de l’année 2008 et n’a quasiment pas baissé de prix. Les spécialistes disent que cela est lié au déficit des sites de ce type ce qui permet également de voir ce segment immobilier comme ayant du potentiel pour les investissements.

Les actes de location immobilière en Andorre aujourd’hui ne sont pas imposés pour le locataire. Le paiement des charges est effectué avec le dépôt mensuel d’une somme fixe définie selon le type du bien avec le calcul à la fin de l’année du montant restant à payer ou être remboursé de l’excédent payé.

Le locataire doit effectuer un paiement de garantie qui est égal à deux mois de loyer (cette somme est remboursée à la fin du contrat entièrement ou partiellement selon l’état des lieux). L’agence immobilière doit également être rémunérée: un mois de loyer + la taxe sur la valeur ajoutée (IGI 4,5%) et le paiement pour le premier mois de location. Cela veut dire qu’au moment de la signature du contrat le locataire doit payer une somme égale à 4 mois de loyer. Le contrat est signé pour 5 ans. Si le locataire décide d’arrêter le contrat avant le terme il doit avertir le propriétaire ou l’agence immobilière par écrit 5 mois avant son départ pendant la première année de location, 4 mois avant son départ pendant la 2ème année, 3 mois pendant la 3ème année, 2 mois pendant la 4ème année et un mois avant pendant la dernière année de location.

property_of_andorraAprès la signature du contrat de bail, le locataire est obligé de signer un contrat avec le prestataire d’énergie en Andorre FEDA (le site n’est connecté à l’électricité qu’après la signature de ce contrat). Pour signer ce contrat, il faut avoir en possession le document tamponné par le Gouvernement de l’Andorre (Butletti Electrical) qui indique la puissance nécessaire de connexion. Le prix d’un tel document est de 50 à 150 euros selon la surface du bien immobilier.

Après la signature du contrat de bail, le locataire muni d’une copie du certificat d’aptitude du bien immobilier pour l’habitation (certificate of habitability) certifiée par le sceau du Gouvernement de l’Andorre doit aller à l’Administration du Comu à laquelle est rattaché le bien immobilier loué et y enregistrer le contrat de bail. Cette copie de certificat est fournie par le propriétaire. Le délai de sa validité est de 10 ans, ce délai dépassé le propriétaire est obligé de prolonger ce document et de le fournir au locataire.

Le locataire doit également signer un contrat d’assurance pour le bien immobilier (en cas d’incendie ou autres dégâts possibles). C’est une condition obligatoire du contrat de bail. Cette assurance peut être payée dans toutes les compagnies d’assurance de l’Andorre.

propriété à louer en andorreAprès la signature du marché le propriétaire du bien immobilier reçoit un certificat du paiement des charges. Dans le certificat qu’il faut également présenter au notaire il est indiqué que le bien loué n’a pas de dettes en ce qui concerne les charges.

Le contrat de bail standard est fait pour un délai de 5 ans et les conditions de location immobilière en Andorre sont généralement faites pour être favorables au locataire. De son côté le propriétaire ne peut arrêter le contrat que dans le cas où il peut présenter des preuves du non respect du contrat par le locataire, par exemple le non paiement de loyer. Le propriétaire pendant les 5 ans de location n’a pas le droit de mettre son bien en vente et le loyer ne peut pas être augmenté plus que l’inflation annuelle.

Cependant le Gouvernement de l’Andorre admet la possibilité de modifications dans la législation immobilière du pays. Plus exactement, ces modifications peuvent être liées au délai du contrat de location. Aujourd’hui, le contrat standard de location de l’immobilier commercial et d’habitation est de cinq ans ce qui n’est pas toujours intéressant pour le propriétaire du bien immobilier qui perd le contrôle de son bien (la possibilité de la vente par exemple au moment où le marché est en hausse). La loi prévoit de diminuer ce délai à deux ans.

tarter_andorre_immobilierEn même temps AGIA et le Gouvernement de l’Andorre après des consultations communes se sont mis d’accord sur la modification dans la loi du délai auquel le locataire doit prévenir le propriétaire de l’annulation du contrat: le délai d’un mois va être remplacé par 3 mois. Certains experts de l’AGIA proposent de libérer l’article sur la sous-location de l’immobilier commercial et d’habitation.

En tenant compte de la hausse du marché de l’immobilier commercial prévue en Andorre en 2013 ce type de modifications peut devenir un point fort supplémentaire pour stimuler l’achat.

Les prix de location des biens immobiliers d’habitation commencent à partir de 350€ pour un studio de 40 m2. Les prix des appartements deux pièces commencent à 400€ et les trois pièces à 600€. Les prix pour les maisons et les chalets avec un terrain selon la paroisse et la qualité des travaux varient de 1 500 à 4 000€ par mois.

 

 

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