Констанца Майа (Constanza Maya) – начальник отдела операционной деятельности и экспансий агентства недвижимости ENGEL & VÖLKERS España-Portugal-Andorra. В зоне её ответственности – координация и стандартизация процессов, методология и все виды операций подразделений компании, а также компаний, работающими на условиях франшизы. Она рассказала нам об особенностях рынков недвижимости Испании, Андорры и Португалии и поделилась своим мнением – какие города из этих стран являются оптимальными для инвестирования сейчас.
Интервью: Ирина Рыбальченко
Какова динамика цен на рынке недвижимости Испании за последние 10 лет?
Кризис в сфере недвижимости Испании пришёлся на период с 2008 по 2013 год. В это время, по данным INE, цены на жилье снизились на 34%.
В 2014 году, когда экономика восстановилась, вырос и рынок жилья. Между 2014 годом и концом 2018 года рост цен составил 26,6%.
Но всё же в декабре 2018 года цена на жилье в Испании оставалась ниже предела, который был зафиксирован в конце 2007 года, а именно на 16,4%.
Сколько стоит 1 м2 жилья в крупнейших городах Испании – Мадриде и Барселоне? И каковы цены в других крупных испанских городах и на курортах Испании?
Это во многом зависит от каждого города и каждого района в нем. В Мадриде или Барселоне можно купить недвижимость и за 10 тыс. евро за м2, но это не обычная цена.
Средняя цена жилой недвижимости в Мадриде составляет около 3000 евро за м2, а в Барселоне чуть дороже – около 3300 евро за м2.
Сан-Себастьян – один из самых дорогих и престижных городов в Испании. Здесь жильё в среднем стоит около 3400 евро за м2.
Тенденции роста цен на жильё в курортных городах зафиксированы в таких городах, как Пальма-де-Майорка, Марбелья, Коста Бланка и Бильбао. Очень востребована недвижимость в последнее время в Малаге и Севилье.
Что Вы могли бы сказать о максимальных и минимальных ценах на рынке жилой недвижимости Испании? Какие самые дорогие объекты в Испании были проданы в 2019 году и выставлены на продажу сейчас?
Самые дорогие объекты недвижимости, проданные на данный момент, находятся на Майорке. Цена заключённой сделки превысила 25 миллионов евро. На полуострове самый дорогой объект недвижимости, проданный в этом году, – это недвижимость в Мадриде, которая была продана за 10 миллионов евро. Однако таких объектов мы продаём не более 4-5 в год.
Что касается самых низких цен, я боюсь, что мы не занимаемся такого рода недвижимостью. Поэтому я не могу ответить точно.
Какие города Испании показывают максимальную прибыль с точки зрения инвестиций в недвижимость?
Мадрид и Барселона всегда были лучшими вариантами для краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективы. Хотя в течение последних трёх лет Валенсия и Малага также являются очень интересными вариантами для инвестирования.
Можете ли Вы привести примеры крупнейших инвестиционных проектов на рынке недвижимости Испании в 2019 году? Кто инвесторы?
Крупные инвестиционные проекты – это те, в которых участвуют крупные инвестиционные фирмы. Наиболее интересной сделкой в 2019 году стало приобретение фондом Marme в городе Сантандер (Santander), в Боадилье (Boadilla). Речь идёт о площади более 200 гектаров, где было построено 400 тыс. м2 объектов недвижимости, а также парковка на более 5 тыс. парковочных мест и два поля для гольфа. Сумма сделки составила более чем в 3,2 млрд евро.
Другим примером является приобретение здания Castellana 200 – первоклассное многофункциональное здание с офисной и жилой недвижимостью, расположенное в Мадриде. Общая площадь – более 20 000 м2. Продавец – Silvercode Investmentes, покупатель – Allianz RE. Сумма сделки – 250 миллионов евро.
Какие самые большие участки земли в Испании выставлены на продажу? Каковы цены на землю? У ENGEL & VÖLKERS есть примеры недавних транзакций?
Цены на участки земли сильно варьируются в зависимости от местоположения и, конечно же, в зависимости от продажных цен на конечную продукцию. Цена земли не должна превышать 25% от продажной цены конечного продукта, чтобы сделать продажу недвижимости рентабельной.
В случае, если земля урбанизирована, цена в первом поясе крупных городов составляет около 400 евро за м2.
С другой стороны, в центре крупных столиц цены на землю или здания, нуждающиеся в полной реконструкции, могут составлять от 2 000 до 3 000 евро за м2.
Наиболее важной операцией по продаже земли в Испании в течение этого года могу назвать продажу 270 участков земли компанией Blackstone. Речь идёт о более 2 миллионов м2, распределенных по разным территориям: большинство из них находятся в Галисии, Леванте, Коста-дель-Соль и на Канарских островах.
Kronos проводит еще одну крупную инвестиционную операцию по продаже земель по всей Испании на сумму более 250 миллионов евро.
Граждане каких стран являются основными инвесторами на испанском рынке недвижимости?
Англичане, французы, немцы, бельгийцы, арабы.
В какие объекты Вы рекомендуете инвестировать? Офисная или жилая недвижимость? Испания, Португалия или Андорра?
Я могла бы порекомендовать инвестировать либо в жилые дома в центре крупных городов, таких, как Барселона, Мадрид и Валенсия, либо в недавно построенные офисы площадью более 500 м2 в современных бизнес-центрах, расположенных в определенных районах города, таких, например, как 22@ (так называется район в Барселоне).
Оптимальными объектами инвестирования могут быть логистические склады вокруг крупных городов и “коворкинги” в центре городов. Они гарантируют стабильный доход от сдачи в аренду, стоимость которой превышает стоимость жилой площади, и в обоих случаях довольно легко найти стабильных арендаторов.
Вы не сказали об Андорре… Что Вы думаете об андоррском рынке недвижимости? Каковы особенности андоррского рынка, учитывая, что это небольшая страна по сравнению с остальной Европой. Каковы преимущества и недостатки инвестиций в андоррский рынок по сравнению с испанским?
Рынок Андорры находится в стадии умеренного роста.
В настоящее время в бизнес-центре Андорры-ла-Вельи и Эскальдеса продается 15-20 новых многоэтажных жилых домов. Эксперты ждут, как рынок воспримет это предложение.
Основные клиенты андоррского рынка – это местные жители, иностранные инвесторы, которые ищут налоговую резиденцию, клиенты, приобретающие второе жильё (для катания на лыжах, например). Типология спроса на жилье: 150 м2, три комнаты, два парковочных места, вид, солнечная сторона, тихий район.
Преимущество Андорры в том, что это вторая страна в Европе с точки зрения безопасности, 80% территории Андорры – это природный парк. В числе других преимуществ – климатология (до 300 солнечных дней в году), а также налоговая привлекательность.
Что особенного в португальском рынке недвижимости? Какова динамика цен за последние 5 лет? Лучшие города для инвестиций?
Это рынок, который видит экспоненциальный рост с 2014 года. Позитивное влияние оказала государственная политика со стимулами, в основном, фискальными.
Инвестиции в страну замечены, в основном, со стороны французских, бельгийских и английских инвесторов. В их числе много африканцев из бывших португальских колоний и, конечно же, бразильцев.
Новое строительство, крупные строительные реформы, реконструкции фасадов зданий – подобные мероприятия были довольно многочисленными в этом году.
На данный момент цены продаж выросли. Похоже, они возвращаются к стабилизации. Ожидается дальнейший рост цен на недвижимость и рост количества сделок по продажам. Таким образом, Лиссабон может оказаться не более привлекателен, чем Порту, Брага или Лейрия.
Какова вероятность роста цен на недвижимость в Испании?
Вероятность очень велика. Потому что мы не видим возможностей для рецессии в сфере недвижимости. Во-первых, испанская экономика растет, хоть и меньше, чем раньше, но ВВП также продолжает расти. Во-вторых, процентная ставка ECB (European Central Bank) находится на уровне 0% и, скорее всего, до первого полугодия 2023 года не вырастет больше, чем до 2%.
Продажи недвижимости будут стимулироваться экстраординарной и исторически очень низкой процентной ставкой. Наконец, нет избыточного предложения новых домов, но есть дефицит жилья. В 2020 году количество готовых домов составит максимум 95 000. Это гораздо меньше, чем потенциальный спрос на рынке.
Что Вы можете сказать о рынке кредитования? Каковы условия для нерезидентов и резидентов? Каковы условия ипотечного кредитования? Сколько ипотечных сделок прошло через ваше агентство (в процентах от всех сделок)?
Если банки имеют избыточную ликвидность, они очень хотят увеличить портфель ипотечных кредитов. Однако только в том случае, если клиент платежеспособен.
Жители Испании могут легко получить 80% от суммы стоимости недвижимости. Это так называемый “стандартный кредит”. Однако, если у клиента хорошие отношения с финансовым учреждением или если банк хочет значительно увеличить количество ипотечных кредитов, сумма финансирования может превысить 80% и даже достигнуть 100%. В последнем случае оценка недвижимости должна быть значительно выше его реальной цены.
Лучшие условия ипотечного кредитования эквивалентны euribor + 0.89%. Если срок кредитования равен 30 годам, можно получить фиксированную ставку 1,10%. Однако наиболее частым является условие кредитования между 1,5% и 2%.
В отношении нерезидентов условия, предлагаемые банками, весьма различны. Есть банки, которые вообще не хотят финансировать покупку недвижимости нерезидентами. Есть случаи, когда банки финансируют максимум 50%. Самые смелые банки предлагают до 80% финансирования.
В какие рынки недвижимости Вы рекомендуете инвестировать – в испанский, португальский или андоррский?
Всё зависит от типа инвестиций. Если вы хотите инвестировать в приобретение недвижимости для проживания в пенсионном возрасте, – это Средиземноморское побережье. Цены будут варьироваться от каталонского побережья Коста-Брава, побережья Коста дель Соль до Коста-Бланки. Можно также рассмотреть португальский Алгарве.
В случае крупных городов – возможность получения “больших урожаев” меньше, но сами инвестиции безопаснее. Кроме того, в крупных городах легче получить доход от аренды.
Для тех, кто хочет рискованных, но при этом наиболее выгодных инвестиций, я бы сделала ставку на небольшие города, где ожидается рост туризма, – это Сарагоса или Кадис.
