Современные жилые апартаменты среднего размера и стоимостью 350-600 тыс. евро покажут наибольший прирост капитала, считает директор агентства недвижимости Servissim Саймон Бинстед

Управляющий директор агентства недвижимости Servissim Саймон Бинстед (Simon Binsted) рассказал all-andorra.com об особенностях рынка недвижимости Андорры в 2018году.

Интервью: Ирина Рыбальченко

Динамика цен на рынке недвижимости Андорры за последние 10 лет. Сколько стоит 1 м2 жилья в столице Андорры?

Здесь еще можно найти недвижимость, которая была построена в 1960-х годах, по существу для низкооплачиваемых рабочих, которую можно купить за 2000 евро за м² или даже дешевле в центре Андорры-ла-Вельи или Эскальдеса, но я сомневаюсь, что это то, что Вам нужно. Более новый жилой фонд с хорошим расположением, красивым видом на горы или на солнечной стороне, который может понравится тем, кто хочет приехать жить сюда, чтобы получить пассивную резиденцию или заниматься здесь бизнесом, стоит от 4500 евро до 5000 евро за м² и даже дороже. Это недорого сравнению с другими странами с низким уровнем налогообложения, такими, как Монако. Недвижимость в других районах Андорры, где в последнее время недвижимость пользуется всё большим спросом, значительно дешевле.

Каковы максимальные и минимальные цены на рынке жилой недвижимости Андорры?

Самая низкая цена на жильё в Андорре – около 1000 евро за 1 м², самая высокая – около 10000 € евро за 1 м².

Назовите, пожалуйста, крупнейшие инвестиционные проекты на рынке недвижимости Андорры. Кто инвесторы?

У андоррцев не хватает капитала для крупных проектов в сфере недвижимости, хотя они, конечно же, знают все условия и процессы планирования строительства. Что касается иностранных компаний-застройщиков, в законодательстве об иностранных инвестициях от 2012 года существует специальный запрет в отношении иностранных компаний (в отличие от физических лиц) на инвестиции в строительство недвижимости, предназначенной для продажи или сдачи в аренду. Поэтому сейчас не приходится говорить о каких-то крупных реализованных проектах.

Каковы самые большие участки земли на продажу? Их цены? Приведите, пожалуйста, примеры последних транзакций.

Есть очень мало возможности для инвесторов найти участки земли для немедленного строительства жилой недвижимости более чем, скажем, 2.000 м². Отчасти потому, что Андорра – очень маленькая страна, где разрешено строительство только на 8% от общей площади земли. В любом случае, прошло всего шесть лет с тех пор, как покупателю-нерезиденту разрешено покупать землю под строительство площадью более 1000 м².

Большинство участков с обустроенной инфраструктурой даже меньше, чем 600 м². Цена начинается от 400 евро за м² – если мы говорим о земле за пределами центра столицы. Что касается земли в центральной долине, к этой цене можно добавить ноль или даже два. Однако на участке площадью 600 м² в большинстве случаев можно построить 400 м² жилой площади над уровнем земли (и под землёй), что для большинства людей даже больше, чем они хотели изначально.

Как вы оцениваете перспективы роста цен на недвижимость в Андорре?

При прочих равных условиях, можно сделать несколько предположений: цена недвижимости в Андорре во многом зависит от спроса из вне, главным образом людей, которые хотят переехать сюда жить. Рост цен на недвижимость в нижней ценовой категории, т. е. в старых домах, вероятно, будет самым медленным, так как на рынке всё ещё есть избыток предложений. Современные жилые апартаменты среднего размера (120-140 м2) стоимостью 350000 – 600000 евро должны увидеть наибольший прирост капитала, так как именно этот сектор рынка представляет сегодня наибольший спрос.

Отдельные объекты недвижимости стоимостью от 500000 до 750000 евро, нуждающиеся в ремонте, также могут оказаться очень востребованными в течение следующих нескольких лет.

Большие престижные дома всегда будут расти в стоимости, однако, они являются сегментом низковолатильного рынка.

Сегодня в Андорре зарегистрировано более 110 агентств недвижимости. В чём причина такого огромного количества агентств для такой маленькой страны?

В реальности не так много, как Вы думаете. Многие агентства могут проводить сделки с недвижимостью будучи филиалами более крупных агентств. Большинство небольших агентств не имеют собственной базы данных и берут предложения на сайтах других агентств, надеясь на комиссионные. Многие из них «one-man-bands», как мы их называем по-английски, без опыта и навыков, необходимых на современном динамичном рынке. Поэтому в реальности на рынке работают не более 10 агентств недвижимости, располагающих достаточной собственной базой информации и предложений по рынку.

В 2016 году правительство Андорры называло среди приоритетных проектов строительство офисных зданий класса А, а также жилых домов в Андорре-ла-Велье и Эскальдесе с 3-4 спальнями. Эти приоритеты сохранились или изменились, как Вы считаете?

Приоритеты все еще сохранены, но что касается престижных офисов, я думаю, спрос повысится только тогда, когда окончательно урегулируются будущие отношения Андорры с ЕС, что может произойти уже в следующем году.

Назовите, пожалуйста, все налоги, связанные с недвижимостью в Андорре в 2018 году.

Первоначальный налог в размере 4% от покупной цены платится только один раз – в момент покупки недвижимости. Покупатели всегда бывают ошеломлены тем, как мало мы платим налогов на недвижимость.

Далее мы платим за воду, вывоз мусора, уличное освещение, плату за владение недвижимостью и плату за проживание на человека. У каждой паррокии разные тарифы. Обычная семья, скажем, проживающая в трёхкомнатной квартире среднего размера, будет платить около 300 евро в год. Владельцы большого дома вряд ли будут платить более 500 евро в год.

Легко ли получить разрешение на строительство? Возможно ли получить разрешение на строительство рядом с горнолыжным курортом? Есть ли в Андорре подходящая земля для этого? Где?

До тех пор, пока вы просите разрешения на планирование для строительства должным образом обозначенного района и соблюдаете все требования к подготовке документов на право собственности (которые будут объяснены нотариусом на момент покупки), трудностей немного.

Что касается больших участков рядом с горнолыжными станциями, то андоррцы жестко ограничивают иностранных инвесторов-застройщиков, о чём я упоминал выше. Это лучше оставить для местных жителей. Тем не менее, мы знаем об одном большом участке, расположенном возле горнолыжной станции в Ла Массане.

В чём основные преимущества покупки жилой недвижимости в Андорре: горнолыжные курорты, красивая природа, климат, безопасность. Что еще?

Андорра – это не только центр зимних видов спорта. Я мог бы назвать как минимум 20 летних видов спорта, которые житель Андорры может практиковать в 15 минутах езды от дома. Андорра регулярно проводит чемпионаты мира по горным и шоссейным велосипедам – ​​и это далеко не единственные спортивные события международного масштаба.

Мы также не должны забывать, что Андорра – одно из самых космополитических мест на земле. Страну ежегодно посещают около 8 миллионов туристов в год – около 100 на каждого жителя Андорры. Каждый день можно встретить людей буквально со всего мира. Это действительно увлекательно, и местный календарь культурной программы очень впечатляет.

Каковы условия получения кредита на недвижимое имущество для нерезидентов и резидентов? Популярна ли в Андорре ипотека? Какие ставки и условия получения? Сколько ипотечных сделок прошло через ваше агентство (процент от общего количества сделок)?

Сделки по ипотеке составили всего 35% от всех транзакций. Это очень мало. Большинство покупателей – пассивные резиденты, которые должны инвестировать в недвижимость минимум 400000 евро, и они платят за недвижимость сразу.

Местные покупатели могут получить кредит примерно на 80% от покупной цены под 2% годовых в настоящее время. нерезиденты получают кредиты около 50% от покупной цены под чуть более высокий процент.

Коммунальные платежи в Андорре: сколько стоит электричество и отопление в Андорре?

Если вы покупаете недвижимость в кондоминиуме (т. е. квартиру), взимаются плата за услуги, которые устанавливаются ежегодно администратором здания и по итогам голосования владельцев. Средняя базовая плата за квартиру среднего размера в недавно построенном доме может составлять 1200 евро в год плюс плата за количество горячей воды и отопления, которые вы используете. Что касается электричества, в среднем это примерно 50-60 евро в месяц без стоимости отопления и горячей воды.

Read more: Актуальное интервью ...