Рынок недвижимости быстро меняется, и с появлением технологии блокчейн открываются новые возможности для инвесторов. Одной из последних тенденций в этой отрасли является токенизация недвижимости, которая преобразует физические активы в цифровые токены. Но делает ли это их более доступными и легкими для покупки или продажи? Можно ли внедрить эти новшества в Андорре (Пиренеи)? И как это может повлиять на разразившийся кризис недвижимости?
Мы спрашиваем андоррского архитектора Виктора Науди Самору, который сегодня руководит собственным бюро Naudi Arquitectura.
Текст: Ирина Рыбальченко
«Я понимаю токенизацию недвижимости как желание преобразовать стоимость недвижимости в активы, депонированные на очень широком биржевом рынке, в которые можно было бы инвестировать для создания новых активов, не проходя через банковскую систему, а затем вернуть инвестиции с некоторой прибылью.
Некоторые эксперты считают токенизацию хорошим вариантом для демократизации инвестиций в любые активы, в том числе вложения в недвижимость. Благодаря токенизации несколько человек могут совместно инвестировать в уникальный актив в соответствии со своими способностями. Я довольно скептически отношусь к появляющимся новым цифровым концепциям, таким как виртуальные валюты, биткойны и им подобные, а теперь и токены. Они отходят от картезианских концепций, управляемых непосредственно людьми, а не алгоритмами, которые не поддаются никакому контролю. Таким образом, цель создания нетрадиционных элементов обмена стоимостью в конечном итоге искажается и становится просто спекулятивной.
С одной стороны, сфера недвижимости, помимо своей социальной функции содействия праву на доступ к жилью, стала убежищем для твердых ценностей перед лицом более нестабильных движений фондового рынка и может приносить прибыль со своей спекулятивной стороны. Это реальный и заслуживающий доверия инвестиционный фонд.
С другой стороны, токены можно считать антитезой рыночного портфеля объектов недвижимости, поскольку они генерируют портфель на основе создания уникальных виртуальных элементов. Они создают параллельный рынок, столь же спекулятивный, но не очень осязаемый и хрупкий.
Как токенизация может повлиять на глобальный кризис в сфере недвижимости? Если это сформулировано должным образом и хорошо отрегулировано, это может стать новым источником финансирования через косвенные цифровые активы (в форме цифровых акций) без жесткости банковского кредита и ближе к кооперативной системе.
В этом случае это могло бы снять давление с рынка, избегая инфляции цен. Тем не менее, очевидно, потребуется особое регулирование, которого в настоящее время не существует. В противном случае эффект был бы противоположным и извращенным, поскольку были бы созданы новые спекулятивные фонды.
Можно ли регулировать цены на недвижимость с помощью токенизации? В этом случае и без специального регулирования, я думаю, это будет иметь опасный эффект, который приведёт к росту рыночных цен, поскольку, как уже было сказано, эти виды активов становятся элементами спекуляции как валютными, так и цифровыми активами.
В то же время через определенное время пузырь сдуется, что чревато разрушением системы.
Честно говоря, я не знаю, есть ли примеры успеха в Европе. Тем не менее, в случае с рынком недвижимости в Андорре это было бы возможно, потому что эти типы активов, управляемые через цифровые платформы, в конечном итоге управляются на международном уровне без окончательного понимания того, где находится материнская компания.
В любом случае «токены» создаются для создания абстрактных и уникальных значений виртуального управления. В случае сектора недвижимости, который имеет дело с товарами с материальными объектами, система должна быть ограничена источником финансирования для поддержки ценных бумаг в компаниях или кооперативах, поскольку недвижимость неизбежно облагается нотариальными сборами и налогами. В то же время тот, кто покупает недвижимость, хочет юридической определенности, которой в настоящее время не существует в предполагаемой «токенизации».
Что касается меня, то я бы явно не стал инвестировать по всем вышеперечисленным причинам».