Constanza Maya est la chef des opérations et de l’expansion de l’agence immobilière ENGEL & VÖLKERS España-Portugal-Andorre. Sa mission est de coordonner et de normaliser les processus, la méthodologie et tous les types d’opérations entre les divisions de la société, au sein de celles-ci, et aussi avec les franchisés. Elle est chargée d’améliorer les résultats et les services de l’entreprise, ainsi que de diriger la recherche et l’intégration de nouveaux franchisés. Elle a parlé des caractéristiques des marchés immobiliers en Espagne, en Andorre et au Portugal et a mentioné les villes qui sont optimales pour les investissements.
Quelle a été l’évolution des prix sur le marché immobilier espagnol au cours des 10 dernières années?
La crise immobilière a duré entre 2008 et 2013. Durant cette période, selon l’INE, le prix du logement a diminué de 34%.
En 2014, alors que l’économie se redressait, le marché résidentiel fît de même. Entre cette date et la fin d’année 2018, la hausse des prix fût de 26,6%. En décembre 2018, le prix de logement est resté en dessous inférieur à la barre de fin 2007, soit de 16,4%.
Combien coûte le mètre carré de logement à Madrid et Barcelone? Qu’en est-il des autres grandes villes et centres touristiques?
Cela dépend beaucoup de chaque ville et de chacun de ses arrondissements.
À Madrid ou à Barcelone, vous pouvez trouver des propriétés d’un montant jusqu’à 10.000€ le mètre carré, mais ce n’est pas habituel.
Le prix moyen à Madrid est de 3.000€ le m2 et de 3.300€ à Barcelone.
Saint-Sébastien a des prix moyens de 3.400€ le m2, ce qui en fait l’une des villes les plus chères d’Espagne.
Palma de Majorque, Marbella et Bilbao sont d’autres villes chères qui ont vu leurs prix augmenter. La Costa Blanca a également une forte demande.
Malaga et Séville sont en train d’augmenter leurs prix moyens et commencent à voir une augmentation de la demande.
Quels sont les prix maximum et minimum du marché immobilier résidentiel espagnol? Quelles ont été les propriétés les plus chères vendues en 2019 jusqu’à présent?
Les propriétés les plus chères vendues jusqu’à présent cette année se trouvent à Majorque pour plus de 25 millions d’euros. Sur la péninsule, la vente la plus chère a été conclu pour environ 10 millions à Madrid. Cependant, nous ne pouvons vendre que 4 à 5 propriétés de ce type par an, pas plus.
En ce qui concerne les prix les plus bas, j’ai bien peur que nous ne vendons pas ce type de propriétés, je ne peux donc pas vous répondre avec précision.
Quelles villes d’Espagne présentent le meilleur retour sur investissement?
Madrid et Barcelone ont toujours été les meilleures options à court, moyen et long terme. Bien que ces 3 dernières années, Valence et Malaga soient également devenues des options très intéressantes.
Pouvez-vous nous donner des exemples des plus grands projets d’investissement immobilier sur le marché espagnol en 2019? Qui sont les investisseurs?
Les grands projets d’investissement sont ceux qui impliquent de grandes entreprises d’investissement. L’opération la plus importante en 2019 a été l’acquisition par le fond Marme dans la ville de Santander, à Boadilla. Plus de 200 hectares et 400.000 m2 de construction, dont 5.000 places de stationnement et 2 terrains de golf. Une opération de plus de 3.200 millions d’euros. Un autre exemple est l’acquisition du Castellana 200, immeuble d’une surface supérieure à 20.000 m2, vendu par Silvercode Socimi et acquis par Allianz RE pour 250 millions d’euros.
Quels sont les plus grands terrains à vendre? Quels sont les prix? Avez-vous des exemples de transactions récentes?
Les prix des parcelles varient beaucoup en fonction de la localisation et bien sûr en fonction du prix de vente du produit final, le prix du terrain ne doit pas dépasser 25% du prix de vente du produit final, afin de rendre viable l’éventuel projet immobilier. Dans le cas des terrains urbanisés situés dans la première périphérie des grandes villes, les prix ne dépassent pas les 400€ le m2. En revanche, dans le centre des grandes capitales, les prix des terrains ou bâtiments ayant besoin d’une réhabilitation totale peuvent être compris entre 2.000 et 3.000€ le m2.
La plus importante opération de vente de terrains en Espagne au cours de cette année fût la vente de 270 terrains résidentiels par Blackstone. Ils totalisent plus de 2 millions de mètres carrés, répartis dans tout le pays, principalement en Galice, au Levant, sur la Costa del Sol et aux îles Canaries. Une autre opération importante d’investissement a été réalisé par Kronos, en vendant des terrains dans toute l’Espagne, pour une somme de plus de 250 millions d’euros. Ce sont les premiers symptômes d’une fin de cycle.
Sur quels marchés conseillez-vous d’investir? Immobilier commercial ou résidentiel?
Il est recommandé d’investir soit dans des logements résidentiels situés au centre de grandes villes telles que Barcelone, Madrid et Valence ou dans des bureaux de nouvelle construction et surfaces de plus de 500 m2 dans des centres d’affaires modernes, parfois situés dans des quartiers spécifiques de la ville, tels que le district 22@ à Barcelone.
Les meilleurs investissements sont les entrepôts logistiques autour des grandes villes et les espaces de coworking dans leur centre. Tous les deux obtiennent une rentabilité de loyer qui supère celle des maisons résidentielles d’au moins deux points et à la fois la facilité de trouver un locataire stable.
Les citoyens de quels pays sont les principaux investisseurs sur le marché immobilier espagnol?
Britanniques, Français, Allemands, Belges, Arabes, etc.
Que pensez-vous du marché immobilier d’Andorre? Quelles sont les caractéristiques du marché andorran, puisqu’il s’agit d’un petit pays par rapport au reste de l’Europe? Quels sont les avantages et les inconvénients des investissements sur le marché andorran par rapport à l’espagnol?
C’est un marché moderne en constante croissance.
Actuellement dans les quartiers d’affaires d’Andorre-la-Vieille et d’Escaldes, 15 à 20 immeubles de nouvelle construction sont à vendre. Les experts attendent de voir comment le marché absorbera cette offre.
Les caractéristiques du marché immobilier andorran: les clients locaux, les investisseurs étrangers en quête de résidence fiscale, les clients en résidence secondaire (ski, nature, etc.).
La typologie de la demande de logements: 150 m2, 3 chambres, 2 places de parking, belle vue, la tranquillité.
Les avantages sont: la sécurité publique (l’Andorre est le second pays le plus sûr au monde et le plus sûr d’Europe), 80% du territoire est un parc naturel, le climat (300 jours de soleil par an), l’attractivité fiscale et bancaire.
Quelles sont les particularités du marché immobilier portugais? Quelle est l’évolution des prix au cours des 5 dernières années? De votre point de vue, quelles sont les meilleures villes pour investir?
C’est un marché en croissance exponentielle depuis 2014. Les politiques gouvernementales prévoyant des incitations, notamment fiscales, ont eu une influence positive.
Le fort investissement dans le pays est perceptible, mais principalement chez les clients français, belges et anglais. Également beaucoup d’investisseurs africains d’anciennes colonies portugaises et bien entendu de brésiliens.
Les nouvelles constructions ou les grandes réformes de bâtiments, tout en maintenant les façades, ont été nombreuses et importantes.
A l’heure actuelle, les prix de sortie ont augmenté de manière excessive et il semble qu’ils se stabilisent. Cependant, des hausses de prix et des ventes continues sont attendues. Lisbonne pourrait être meilleure, par rapport à des villes telles que Porto, Braga ou Leiria.
Quelle est la probabilité d’une hausse des prix de l’immobilier en Espagne?
Il est très probable que nous ne détections pas la possibilité d’une récession immobilière. Dans un premier temps, l’économie espagnole est en croissance, moins que celle déjà vécu, mais le PIB continue d’augmenter. Deuxièmement, le taux d’intérêt par référence de la BCE est à 0% et très probablement, jusqu’au premier semestre de 2023, il sera égal ou inférieur à 2%.
Par conséquent, les ventes seront stimulées par des taux d’intérêts extraordinaires, historiquement bas. Finalement, il n’y a pas un excès d’offre de logements neufs, plutôt le contraire. En 2020, le nombre de maisons finies sera de 95.000. Un nombre bien inférieur à la demande potentielle.
Prêts immobiliers en Espagne: quelles sont les conditions pour les non-résidents et les résidents? Quelles sont les conditions pour les hypothèques? Combien de transactions hypothécaires sont passées par l’agence (pourcentage sur toutes les transactions)?
Les banques ont des excès de liquidités. Par conséquent, elles sont très désireuses d’augmenter le portefeuille de prêts hypothécaires. Cependant, ce n’est que si le demandeur est solvable et peut faire face au remboursement de l’hypothèque.
Les résidents peuvent facilement obtenir un prêt correspondant au 80% du prix de la propriété. C’est ce qu’on appelle le “prêt standard”. Toutefois, si le client entretient de bonnes relations avec l’institution financière ou si la banque souhaite augmenter considérablement le nombre de prêts hypothécaires, le montant financé peut dépasser le 80% et atteindre même le 100%. Dans ce dernier cas, l’expertise de la maison doit être nettement supérieure à son prix.
Dans les crédits à taux variable, les meilleures conditions sont équivalentes à Euribor + 0,89%. Dans ceux à taux fixe, à 30 ans, il est même possible d’obtenir un taux fixe de 1,10%. Néanmoins, normalement le taux est compris entre 1,5% et 2%.
Pour les non-résidents, les conditions offertes par les banques sont très différentes. Certaines d’entre elles ne sont pas disposées à financer l’achat d’une maison. D’autres ne financent que 50% et les plus audacieuses, 80%.
Sur quels marchés conseillez-vous d’investir: espagnol, portugais ou andorran?
Cela dépend du type d’investissement que vous envisagez. Si vous souhaitez investir pour la retraite, l’option la plus courante est la côte méditerranéenne. Cela variera selon les nationalités et les intérêts culturels. Vous pouvez aller depuis la Costa Brava catalane jusqu’à la Costa del Sol, en passant par la Costa Blanca. Il se peut même que ce soit dans l’Algarve portugaise.
Dans le cas des grandes villes, la voie à suivre pour obtenir de bons rendements est plus petite mais plus sûre. Il est également plus facile d’obtenir une rentabilité à travers la location.
Pour ceux qui veulent un investissement plus risqué mais plus rentable, je viserais sur des villes plus petites où davantage de déplacements et de croissance sont attendues, comme Saragosse ou Cadix.
Interview : Jacqueline Terno
