Le directeur général de l’agence immobilière Servissim, Simon Binsted, a expliqué à all-andorra.com les particularités du marché immobilier andorran.
Parlez-nous, s’il vous plaît, de votre agence immobilière Servissim SL. Quelle est l’histoire de sa création en Andorre?
Deux directeurs d’agence, Maite Castro et moi-même, nous nous sommes rencontrés en 1986 et, au début de l’année suivante, nous avons créé une société – une agence immobilière offrant des services aux clients en anglais. À cette époque, il y avait très peu de personnes d’Andorre pouvant parler anglais à un bon niveau pour donner des conseils utiles aux étrangers sur la façon d’organiser sa vie en Andorre. De plus, à cette époque, dans le pays, il n’y avait ni radio locale, ni journaux. Par conséquent, la communauté, qui comptait à l’époque environ 1200 personnes, s’est appuyée sur des informations inexactes qui ont été transmises de bouche à oreille.
Nos affaires ont augmenté. En 1990, Maite et moi, nous nous sommes mariés et avons décidé de créer Servissim S.L. Environ 30 ans plus tard, de nombreux agents (presque tous les anciens employés ou clients de Servissim) sont apparus, offrant des consultations aux résidents locaux. Ainsi, l’entreprise a vu l’opportunité d’une grande expansion de son agence immobilière.
Cependant, Servissim S.L reste la première société immobilière à fournir des informations sur Andorre et à trouver un logement. Nous pouvons non seulement offrir toute une bibliothèque d’informations de référence exclusives et constamment mises à jour sur tous les aspects clés de la vie en Andorre. Nous avons également une expérience inégalée en fournissant une aide réelle à nos nombreux clients en adaptant à leur nouvelle vie dans ce magnifique petit pays.
Au milieu des années 1990, il a été décidé d’augmenter les ventes de biens immobiliers, en plus de fournir des services d’information et d’aide à la location.
En 1995, le site www.andorra-property.com a été enregistré ; c’était la première ressource en ligne multilingue pour les ventes immobilières dans le pays. Notre site a toujours la plus grande base de données de ventes directes de biens immobiliers dans le pays.
Le professionnalisme et l’éthique absolue du comportement nous ont permis de continuer à prospérer malgré l’énorme concurrence sur le marché.
Les deux directeurs de notre société ont des licences d’agents immobiliers: en effet, je suis toujours le seul Anglais à avoir réussi l’examen en Andorre, car cette exigence est entrée en vigueur en 2002.
Vous êtes la seule agence immobilière à capitaux britanniques en Andorre. Vos clients sont-ils principalement britanniques ou non?
Pas du tout! Plus de 70% des clients qui ont acheté des biens immobiliers par le biais de notre agence au cours des cinq dernières années n’étaient pas britanniques. Dans le même temps, la majorité était anglophone et se sentait à l’aise de nous parler dans cette langue.
La même chose s’applique aux résidents locaux – ils nous connaissent depuis longtemps et nous font confiance. C’est pourquoi nous sommes l’une des agences les plus performantes du pays.
Aujourd’hui, plus de 110 agences immobilières sont enregistrées en Andorre. Quelle est la raison d’un si grand nombre d’agences pour un si petit pays?
Pas autant que vous pensez. De nombreuses agences peuvent effectuer des transactions immobilières en tant que succursales de grandes agences. La plupart des petites agences n’ont pas leur propre base de données et acceptent des offres sur les sites web d’autres agences, espérant des commissions. Beaucoup d’entre eux sont des «one-man-bands», comme nous les appelons en anglais, sans l’expérience et les compétences nécessaires dans le marché dynamique d’aujourd’hui.
La dynamique des prix sur le marché immobilier d’Andorre au cours des 10 dernières années. Combien coûte 1 m2 d’hébergement dans la capitale d’Andorre?
Ici, vous trouverez toujours la propriété, qui a été construite dans les années 1960, essentiellement pour les travailleurs à bas salaires, qui peuvent être achetés pour 2000 euros le m² ou moins dans le centre d’Andorre-la-Vieille et Escaldes. Mais je doute que ce soit ce que vous cherchez. Un logement moderne avec un bon emplacement et une vue magnifique sur les montagnes ou sur le côté ensoleillé de la vallée, et qui peut intéresser ceux qui veulent venir vivre ici pour obtenir une résidence passive ou faire des affaires, est évalué de 4500 euros à 5000 euros par m², et peut être encore plus cher. Il est peu coûteux par rapport aux autres pays à faible taux d’imposition, comme Monaco. L’immobilier dans d’autres paroisses d’Andorre est beaucoup moins cher.
Quels sont les prix maximum et minimum sur le marché immobilier résidentiel en Andorre?
Le prix le plus bas en Andorre est d’environ 1000 euros le m² ; le plus élevé est d’environ 10 000 euros le m².
Pouvez-vous nous dire s’il vous plaît les plus grands projets d’investissement dans le marché immobilier andorran. Qui sont les investisseurs?
Fondamentalement, les Andorrans manquent de capital pour les grands projets immobiliers, bien qu’ils connaissent, bien sûr, toutes les conditions et les processus de planification de la construction. En ce qui concerne les entreprises de construction étrangères, la loi sur les investissements étrangers de 2012 interdit expressément aux sociétés étrangères (par opposition aux particuliers) d’investir dans la construction de biens immobiliers destinés à la vente ou à la location.
Quelles sont les plus grandes parcelles à vendre? Quels sont les prix? Et quels sont les exemples de transactions récentes?
Les investisseurs ont très peu l’occasion de trouver des terrains de plus de 2000 m² pour la construction immédiate d’immeubles résidentiels. En partie parce que l’Andorre est un très petit pays où seulement 8% de la superficie totale convient pour construire. En tout état de cause, cela fait seulement six ans que l’acheteur non-résident a été autorisé à acheter des terrains pour la construction d’une superficie de plus de 1 000 m².
La plupart des parcelles avec infrastructure font même moins de 600 m². Le prix commence à partir de 400 euros le m² – si nous parlons de terres en dehors du centre de la capitale. En ce qui concerne des terres dans la vallée centrale, vous pouvez ajouter un zéro ou même deux à ce prix. Cependant, sur une superficie de 600 m² dans la plupart des cas, vous pouvez construire 400 m² d’espace habitable au-dessus du niveau du sol (et souterrain), ce qui pour la plupart des gens est encore plus grand que ce qu’ils voulaient initialement.
Comment évaluez-vous les perspectives de croissance des prix de l’immobilier en Andorre?
Si je pouvais prévoir le futur, je serais très riche! Mais on peut faire plusieurs hypothèses: le prix de l’immobilier en Andorre dépend largement de la demande de l’extérieur, principalement des personnes qui veulent déménager ici pour vivre. La hausse des prix de l’immobilier dans la catégorie de prix inférieure, c’est-à-dire dans les vieilles maisons, sera probablement la plus lente, puisqu’il y a toujours un excédent sur le marché. Les appartements résidentiels modernes de taille moyenne (120-140 m2) d’une valeur comprise entre 350 000 et 600 000 euros devraient connaître la plus forte augmentation de capital. Ce secteur du marché représente aujourd’hui la plus forte demande.
Les propriétés individuelles d’une valeur comprise entre 500 000 et 750 000 euros et nécessitant des réparations peuvent également être très populaires dans les prochaines années.
La valeur des grandes maisons prestigieuses va toujours croître.
En 2016, le gouvernement d’Andorre a désigné parmi les projets prioritaires la construction d’immeubles de bureaux de classe A, ainsi que des bâtiments résidentiels à Andorre la Vieille et Escaldes avec 3-4 chambres. Ces priorités ont été préservées ou changées, qu’en pensez-vous?
Les priorités sont toujours préservées, mais comme pour les bureaux prestigieux, je pense que la demande n’augmentera que lorsque les futures relations de l’Andorre avec l’U.E. seront définitivement réglées.
Dites-nous s’il vous plaît quelles sont les taxes liées à l’immobilier en Andorre en 2018.
La taxe initiale de 4% du prix d’achat est payée une seule fois – au moment de l’achat d’une propriété. Les acheteurs sont toujours étonnés par le faible montant des taxes foncières que nous payons.
Ensuite, nous payons pour l’eau, la collecte des ordures, l’éclairage des rues, un paiement pour la possession de biens immobiliers et des frais de subsistance par personne. Chaque paroisse a des tarifs différents. Une famille ordinaire, vivant dans un appartement de trois chambres d’une taille moyenne, paiera environ 300 euros par an. Les propriétaires d’une grande maison sont peu susceptibles de payer plus de 500 euros par an.
C’est facile d’obtenir un permis de construire? Est-il possible d’obtenir un permis de construire à côté d’une station de ski? Y a-t-il un terrain approprié en Andorre pour cela? Où?
Tant que vous demandez un permis d’urbanisme pour la construction d’une zone correctement désignée et que vous remplissez toutes les conditions pour la préparation des titres de propriété (qui seront expliqués par le notaire au moment de l’achat), il est facile d’obtenir un permis. Quant aux grands terrains proches des stations de ski, le peuple andorran restreint strictement les investisseurs-développeurs étrangers, comme je l’ai mentionné plus haut. Il vaut mieux laisser cette idée pour les locaux. Néanmoins, nous connaissons un grand site situé près de la station de ski de La Massana…
Quels sont les principaux avantages de l’achat d’une propriété résidentielle en Andorre: les stations de ski, la nature, le climat, la sécurité… Quoi d’autres?
L’Andorre n’est pas seulement un centre de sports d’hiver. Je pourrais nommer au moins 20 sports d’été que le résident d’Andorre peut pratiquer à 15 minutes de la maison. L’Andorre organise régulièrement des championnats de VTT – et ce n’est pas le seul événement sportif d’envergure internationale.
Nous ne devons pas non plus oublier que l’Andorre est l’un des endroits les plus cosmopolites de la planète. Le pays est visité chaque année par environ 8 millions de touristes par an – c’est environ 100 touristes par habitant d’Andorre. Chaque jour, vous pouvez rencontrer sur les routes des gens du monde entier. C’est vraiment excitant, et le calendrier local du programme culturel est très impressionnant.
Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour non-résidents et résidents? L’hypothèque est-elle populaire en Andorre? Quels sont les tarifs et conditions? Combien de transactions hypothécaires sont passées par votre agence (pourcentage du nombre total de transactions)?
Elles ne sont pas aussi nombreuses que vous le pensez : c’est environ 35% de toutes les transactions. La majorité des acheteurs sont des résidents passifs, qui doivent investir au moins 400 000 euros dans l’immobilier. Les acheteurs locaux peuvent obtenir un prêt d’environ 80% du prix d’achat à 2% par an en ce moment. Les non-résidents obtiennent des prêts d’environ 50% du prix d’achat pour un pourcentage légèrement supérieur.
Paiements communaux en Andorre: combien coûte l’électricité et le chauffage en Andorre?
Si vous achetez une propriété dans un condominium (c’est-à-dire un appartement), des frais sont facturés pour les services, qui sont fixés annuellement par l’administrateur du bâtiment et sur la base du vote des propriétaires. Le prix de base moyen pour un appartement de taille moyenne dans une maison nouvellement construite peut être de 1200 euros par an, plus le coût de la quantité d’eau chaude et de chauffage que vous utilisez. En ce qui concerne l’électricité, en moyenne, c’est environ 50-60 euros par mois sans le coût du chauffage et de l’eau chaude.
