Constanza Maya és cap d’operacions i expansió de l’agència immobiliària ENGEL & VÖLKERS España-Portugal-Andorra. La seva missió és coordinar i estandarditzar processos, metodologia i tot tipus d’operacions entre les unitats de negoci de l’empresa, dins d’elles, i també amb franquícies; millorar els resultats i serveis de l’empresa i a més a més de liderar la recerca i incorporació de nous franquiciats. Ens va parlar de les característiques dels mercats immobiliaris d’Espanya, Andorra i Portugal i va compartir la seva opinió: quines ciutats d’aquests països són òptimes per invertir ara.
Entrevista: Irina Rybalchenko
Quina ha estat la dinàmica de preus al mercat immobiliari espanyol durant els darrers deu anys?
La crisi immobiliària va durar entre el 2008 i el 2013. En aquest període, segons l’INE, el preu de l’habitatge va disminuir un 34%.
Al 2014, mentre que l’economia es recuperava, també ho va fer el mercat residencial. Entre aquesta data i finals del 2018, l’augment de preus va ser del 26,6%. Al desembre de 2018, el preu de l’habitatge es va mantenir per sota de la barra de finals de 2007, concretament, del 16,4%.
Quant val el metre quadrat d’habitatge a Madrid i Barcelona? Què passa amb altres grans ciutats i centres turístics?
Depèn molt de cada ciutat i de cada districte dins d’aquesta.
Podeu trobar propietats a Madrid o Barcelona a fins a 10.000€ el metre quadrat, però no és habitual.
El preu mitjà a Madrid és de 3.000€ el metre quadrat i a Barcelona de 3.300€.
San Sebastià té uns preus mitjans de 3.400€ el metre quadrat, convertint-la en una de les ciutats més cares d’Espanya.
Palma de Mallorca, Marbella i Bilbao són altres ciutats cares que han vist pujar els seus preus. Costa Blanca també té forta demanda.
Màlaga i Sevilla augmenten els seus preus mitjans i comencen a veure un increment de la demanda.
Quins són els preus màxims i mínims del mercat immobiliari residencial espanyol? Quines han estat les propietats més cares venudes al 2019 fins ara?
Les propietats més cares venudes aquest any han estat a Mallorca per més de 25 milions d’euros. A la península, la venda més cara ha estat de 10 milions d’euros, a Madrid. Tot i així, podem vendre de 4 a 5 immobles com aquest a l´any, més no.
Pel que fa als preus més baixos, em temo que no comercialitzem aquest tipus de propietats, per la qual cosa no puc respondre amb precisió.
Quines ciutats d’Espanya mostren el màxim rendiment de les inversions?
Madrid i Barcelona sempre han estat les millors opcions a curt, mig i llarg termini. Tot i que en els darrers 3 anys, València i Màlaga també s’han convertit en opcions molt interessants.
Ens pot donar exemples dels majors projectes d’inversió immobiliària del mercat immobiliari espanyol al 2019? Qui són els inversors?
Els grans projectes d’inversió són aquells que involucren grans empreses d’inversió. L’operació més rellevant al 2019 ha estat l’adquisició per part del fons Marme de la ciutat de Santander a Boadilla. Més de 200 hectàrees i 400.000 m2 de construcció, incloses 5.000 places d’aparcament i 2 camps de golf. Una operació per valor de més de 3.200 milions d’euros. Un altre exemple és l’adquisició del Castellana 200, edifici amb una superfície superior a 20.000 m2, venut per Silvercode Socimi i adquirit per Allianz RE per 250 milions d’euros.
Quins són els terrenys més grans en venda? Quins són els preus? Teniu algun exemple de transaccions realitzades recentment?
Els preus de les parcel.les varien molt segons l’ubicació i, per descomptat, en funció del preu de venda del producte final, el preu del terreny no ha de superar el 25% del preu de venda del producte final, per tal de fer viable el eventual projecte immobiliari. En el cas del sòl urbanitzat dins la primera perifèria de les grans ciutats, els preus no superen 400€ el metre quadrat. D’altra banda, al centre de les grans capitals, els preus dels terrenys o edificis que necessiten una rehabilitació total poden oscil.lar entre els 2.000 i 3.000€ el metre quadrat.
L’operació de venda de terrenys més important a Espanya, durant aquest any, ha sigut la venda de 270 terrenys residencials per part de Blackstone. Són més de 2 milions de metres quadrats, distribuïts per tot el país, principalment a Galícia, Llevant, Costa del Sol i Canàries. Una altra operació d’inversió important l’ha portat a terme Kronos, venent terrenys a tota Espanya, per més de 250 milions d’euros. Són els primers símptomes d’un final de cicle.
En quins mercats recomaneu invertir? Béns immobles comercials o residencials?
La recomanació és invertir, ja sigui en cases residencials al centre de grans ciutats com Barcelona, Madrid i València o en oficines i superfícies de nova construcció de més de 500m2 en centres comercials moderns, de vegades ubicats en districtes específics de la ciutat, com ara el districte 22@ a Barcelona.
Les millors inversions són els magatzems logístics de les grans ciutats i els espais de coworking del seu centre. Ambdues obtenen una rendibilitat de lloguer que supera la de les cases residencials com a mínim en dos punts i, en amdós casos, és força fàcil aconseguir llogaters estables.
De quins països provenent els principals inversors del mercat immobiliari espanyol?
Britànics, francesos, alemanys, belgues, àrabs, etc.
Què pensa del mercat immobiliari d’Andorra? Quines són les característiques del mercat andorrà, ja que és un país petit en comparació amb la resta d’Europa. Quins avantatges i desavantatges té la inversió al mercat andorrà en comparació amb l’espanyol?
És un mercat modern que es troba en un estat de creixement constant.
Actualment, als centres comercials d’Andorra La Vella i Escaldes hi ha 15-20 blocs de pisos de nova construcció en venda. Els experts esperen veure com el mercat absorbirà aquesta oferta.
Les característiques del mercat immobiliari andorrà: client local, un inversor estranger que busqui residència fiscal, clients de segona residència (esquí, natura, etc.)
Tipologia de la demanda d’habitatge: 150 m2, 3 habitacions, 2 places d’aparcament, vistes, sol, tranquil.litat.
Les avantatges són : la seguretat pública (Andorra és el segon país més segur del món i el més segur d’Europa), el 80% del territori és un parc natural, el clima (300 dies assolellats a l’any) i l’impugnació fiscal i bancària.
Quines són les peculiaritats del mercat immobiliari portuguès? Que pot dir de la dinàmica dels preus en els darrers 5 anys? Quines són les millors ciutats per a inversions?
És un mercat que ha experimentat un creixement exponencial des del 2014. Les polítiques governamentals amb incentius, principalment fiscals, van influir positivament.
La forta inversió del país és destacable, però sobretot per part de clients francesos, belgues i anglesos. També molts inversors africans d’antigues colònies portugueses i, per descomptat, brasilers.
La nova construcció o les grans reformes d’edificació, mantenint les façanes, han estat nombroses i importants.
De moment els preus de sortida han augmentat excessivament i sembla que s’estabilitzen. Tot i això, s’espera un augment de preus i unes vendes contínues. Lisboa podria ser millor comparada amb ciutats com Porto, Braga o Leiria.
Quina és la probabilitat d’augmentar els preus de l’immoble a Espanya?
És molt probable, ja que no detectem la possibilitat d’una recessió immobiliària. En primer lloc, l’economia espanyola està creixent, menys de lo que havia fet, però el PIB continua augmentant. En segon lloc, el tipus d’interès per referència del BCE se situa al 0% i, molt probablement, fins al primer semestre del 2023 serà igual o inferior al 2%.
Per tant, les vendes es veuran estimulades per tipus d´interès extraordinaris i històricament baixos. Finalment, no hi ha un excès d’oferta de nous habitatges, més aviat escassetat. Al 2020, el nombre de cases acabades serà de 95.000. Un nombre molt inferior a la demanda potencial.
Préstecs per a béns immobles a Espanya: quines són les condicions per a no residents i residents? Quines són les condicions per a les hipoteques? Quantes ofertes hipotecàries han passat per l’agència (com a percentatge de totes les ofertes)?
Els bancs tenen excés de liquiditat. Per tant, tenen moltes ganes d’augmentar la cartera d’hipoteques. Tanmateix, només si el sol.licitant és solvent i pot fer front al reemborsament de la hipoteca.
Els residents poden obtenir fàcilment un préstec fins a un 80% del preu de l’immoble. És l’anomenat “préstec estàndard”. Tanmateix, si el client té una gran relació amb l’entitat financera o si el banc vol augmentar molt el nombre d’hipoteques, l’import finançat pot superar el 80% i arribar fins i tot al 100%. En aquest darrer cas, la taxació de l’habitatge ha de ser significativament superior al seu preu.
En préstecs variables, les millors condicions equivalen a l’Euríbor + 0,89%. En els de tipus fix, als 30 anys fins i tot es pot obtenir una taxa fixa de l’1,10%. No obstant això, normalment la taxa està entre l’1,5% i el 2%.
Per als no residents, les condicions que ofereixen els bancs són molt diferents. Hi ha alguns bancs que no estan disposats a finançar la compra d’una casa. D’altres només financen el 50% i els més agosarats el 80%.
En quins mercats recomaneu invertir: l’espanyol, el portuguès o l’andorrà?
Depèn del tipus d’inversió que tingueu en compte. Si voleu invertir per a la jubilació, l’opció més habitual és la costa mediterrània. Variarà segons les nacionalitats i els interessos culturals. Podeu anar des de la Costa Brava catalana, passant per Costa Blanca, fins a la Costa del Sol. Fins i tot pot ser a l’Algarve portuguès.
En el cas de les grans ciutats, la manera d’obtenir grans rendiments és menor però més segura. També és més fàcil obtenir rendibilitat a través del lloguer.
Per aquells que vulguin una inversió més arriscada però més rendible, apostaria per ciutats més petites on s’espera més desplaçaments i creixements, com Saragossa o Cadis.
