Immobilier en Europe : Andorre. Analyse du marché. Les pour et les contre.
Les pour
Impôts
Le principal point fort d’Andorre en matière d’achat de biens immobiliers par les résidents et les non-résidents est l’absence d’impôt sur l’immobilier. Les seuls paiements à effectuer le sont aux administrations des différentes « paroisses » et, en général, ils ne dépassent pas 100€ par an pour un chalet d’une surface de 500m2.
En Espagne, pays voisin, la taxe (IBI) varie de 0,4% à 1,3% de la valeur cadastrale du logement et dépend de la localité et du nombre d’habitants. Il existe également une taxe supplémentaire (de 0,2% à 2,5% de la valeur cadastrale) qui elle est payée si la valeur de la propriété est supérieure à 700 000 euros.
Les taxes lors de l’achat d’une propriété en Espagne sont payées par les deux parties: le vendeur et l’acheteur.
Dans le cas d’un bien immobilier résidentiel principal, lors de la conclusion de la transaction, l’acheteur paie la TVA (IVA) d’un montant de 10%. Si le bien est destiné à être utilisé comme résidence secondaire, l’acheteur devra payer une taxe sur le transfert des droits de propriété. En Catalogne, par exemple, ce taux atteint 10%.
Titre de séjour et immigration
Le propriétaire d’un bien immobilier d’un prix excédant 400 000€ a le droit d’effectuer une demande de titre de séjour andorran.
A titre de comparaison: En Espagne, le «Golden Investor Visa» est disponible dans le cas d’investissements immobiliers supérieurs à 500 milliers d’euros.
Honnêtement, ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ces dernières années sont de moins en moins nombreux. Au prix de 400 mille euros en Andorre, on ne peut acheter qu’un appartement de deux pièces sur le marché secondaire et encore, pas dans un quartier prestigieux. Un chalet coûtera au moins 1 million d’euros, ce qui n’est pas compétitif par rapport aux autres pays européens.
Nature et activités de montagne
En Andorre, il n’y a pas de production industrielle. Près de 15% du territoire d’Andorre est un parc national protégé par l’UNESCO. Par conséquent, ce pays a une situation écologique idéale.
Les stations de ski d’Andorre (Grandvalira et Vallnord) font partie du TOP-10 des stations les plus visitées au monde. Ceci explique que les sports d’hiver les plus populaires soient le ski alpin, le ski de randonnée, le ski de fond et le snowboard.
L’Andorre a développé un tourisme écologique. Dans les montagnes, il existe de nombreux sentiers de randonnée et plusieurs refuges de montagne.
Le sport d’été le plus populaire est le cyclisme.
Sécurité
Selon le rapport de la Banque mondiale, l’Andorre se classe cinquième au monde selon les critères de «stabilité politique» et «absence de situation criminelle» (indice 1,32). Pour comparer, l’Espagne toute proche occupe la 31e place (indice 0,01).
Éducation
L’Andorre est le seul pays au monde où il existe 3 systèmes d’enseignement préscolaires et scolaires: le français, l’espagnol et l’andorran. Il n’y a pas de pays connaissant une offre similaire dans le monde. Il s’agit du seul et unique Etat où les familles ont ce choix.
Les contre
Logistique
L’Andorre est un très petit État qui n’a pas son propre aéroport. L’Andorre n’a pas de gare non plus. Le projet de la construction d’un «héliport» est sur la table depuis longtemps.
Le pays est accessible par deux routes, en voiture ou en bus.
La route côté France est une route en lacets qui n’a pas été modernisée depuis de nombreuses années. Elle est souvent bloquée en raison du risque de glissements de terrain en été et d’avalanches en hiver. Pendant la saison de ski 2018-2019, plusieurs chutes de neige et avalanches ont bloqué le passage plusieurs jours de suite. Et au printemps, la même route a été bloquée pendant plusieurs semaines. La question de sa reconstruction et de sa modernisation est aussi à l’ordre du jour depuis plusieurs années.
Ces dernières années, il est également devenu beaucoup plus difficile d’entrer en Andorre depuis l’Espagne en raison d’embouteillages à la frontière. Cela est principalement dû à l’énorme flux de touristes «d’un jour» qui viennent au pays pour acheter des cigarettes et de l’alcool bon marché.
L’année dernière, le gouvernement nouvellement élu d’Andorre a sérieusement étudié le projet de la construction d’un aéroport international en Andorre. Une étude a été commandée auprès d’une filiale d’Airbus, qui a «engagé» le projet d’aéroport dans l’une des vallées. Cependant, le projet a été enterré. Au lieu de cela, en mai 2020, il a été annoncé le début imminent de l’exploitation à part entière de l’aéroport de la ville espagnole voisine de La Seu d’Urgell (après de nombreuses années de discussion, un système GPS sera exploité, permettant aux avions d’atterrir dans l’obscurité et par mauvaise visibilité, ce qui devrait attirer des vols réguliers et commerciaux). L’aéroport, en raison de sa taille, servira pour des avions courts et moyens-courriers, tels que les turbopropulseurs ATR-42.
Cependant, cela ne fera qu’aggraver les problèmes liés au transit à l’entrée du pays. La Seu d’Urgell et Andorre sont reliés par une voie rapide à deux voies que personne ne parle d’élargir. Cela signifie que les touristes et les hommes d’affaires ayant atterri à cet aéroport frontalier seront contraints de venir grossir l’embouteillage.
Prix et liquidités
Comme toute propriété de villégiature en Europe, la propriété andorrane est illiquide. Il est difficile d’acheter un bien immobilier valable en Andorre en raison de la faible qualité de la construction, des prix démesurés et de l’absence de villages de luxe (on peut trouver de grandes maisons, mais chères, près de terres abandonnées ou de vieux bâtiments du siècle dernier).
L’Andorre est un pays situé en fond de vallée. Un bien immobilier avec une vue dégagée ne pourra se trouver que sur les flancs de la montagne. Pour y monter en hiver on aura alors besoin d’un véhicule 4X4, voire de chaînes.
Mais il est encore plus difficile de vendre un bien immobilier en Andorre, car l’offre dépasse considérablement la demande. Il est encore plus difficile de louer un bon appartement ou une maison à un prix raisonnable (on parlera de prix plus bas).
L’immobilier résidentiel en Andorre n’a jamais été un investissement locatif intéressant. Traditionnellement, le rendement de la livraison de biens immobiliers locaux ne dépasse pas 1,5-2%.
En Andorre, il y a plus de 60 agences immobilières (et environ 40 agences travaillent actuellement). De nombreuses offres immobilières andorranes sont proposées sur des sites immobiliers internationaux qui assurent un service de médiation.
Parmi les agences andorranes elles-mêmes, le même bien peut être trouvé à des prix différents, qui peuvent varier de 3 à 5%. Probablement, les grandes agences (les franchiseurs d’agences internationales comme Andorra Sotheby’s, Lucas Fox, Engel & Völkers Andorra) vous proposeront le prix plus élevé que les petites agences voisines. La base de données de toutes les agences immobilières est quasiment la même. Cependant, lors de la prise de contact avec une petite agence immobilière, le client n’a pas à «surpayer la marque».
En 2020, en Andorre, vous pouvez trouver de nombreux biens mis en vente depuis plus de 10 ans. Preuve en est l’hôtel cinq étoiles STARC, abandonné pendant de nombreuses années (il est situé au centre d’Andorre, sur la principale rue touristique, l’avenue Merixell).
Logements de luxe
Il convient également de noter que le concept d’«immobilier de luxe» en Andorre ne correspond pas au standard mondial. Il y a peu de maisons dans le pays orientés face sud (c’est-à-dire que peu de propriétaires d’appartements dans la principauté se vanteront du côté ensoleillé).
L’un des derniers grands projets est une maison à Escaldes avec son propre héliport et donnant sur … le cimetière de la ville.
Dans le centre d’Andorre, il est également prévu de construire deux tours de luxe. Et cela malgré le fait qu’elles seront contiguës à une maison construite il y a plusieurs années et encore peu habitée (apparemment en raison du manque d’intérêt des investisseurs et des résidents pour l’immobilier de luxe).
Parmi les lacunes, on peut également noter les plafonds bas, une mauvaise isolation acoustique et un très faible pourcentage de vitrage (ce qui rend les appartements et les maisons d’Andorre sombres et inconfortables). Seul un petit nombre de projets architecturaux sont conformes à la norme.
En Andorre, il n’y a pas du tout de chalets en bois. Les stations de ski françaises de Font Romeu, Bolquère-Pyrénées 2000 et Les Angles, toutes proches, peuvent en revanche s’en vanter.
Le principal matériau de construction en Andorre est la pierre qui, étant un matériau «froid», appelle des coûts de chauffage élevés.
Andorre-la-Vieille et Escaldes – on y trouve les quartiers les plus centriques, mais en même temps les plus vulnérables en termes de pollution sonore. Les deux villes sont situées en fond de vallée, et en raison d’une planification urbaine imparfaite, le niveau de bruit est à un niveau très élevé. En particulier, à Escaldes, se trouve le seul hôpital du pays. Celui-ci étant doté d’un héliport, les vols réguliers en hélicoptère créent des nuisances sonores importantes qui affectent toute la ville, y compris dans le quartier andorran le plus recherché et le plus onéreux – Els Vilars – dont les habitants se plaignent des vibrations des doubles vitrages que cela engendre.
Difficultés techniques d’investissement
Il est important de savoir qu’en Andorre, il est presque impossible d’obtenir une hypothèque. Les banques locales (il n’y en a que cinq) ne fonctionnent presque pas avec les prêts. Malgré les déclarations bruyantes de la direction et les bannières publicitaires dans les rues centrales des villes, presque tous les étrangers se voient refuser un éventuel prêt. Petite anecdote (et ce n’est pas une blague) : les banques d’Andorre sont prêtes à prêter aux étrangers (bien sûr, avec intérêt), s’ils sont disposés laisser geler à peu près la même somme d’argent sur leur propre compte (geler signifie déposer sans intérêt). Quel est alors le sens du mot crédit?
Les banques d’Andorre se concentrent toujours sur les services d’une banque privée. L’ouverture d’un compte ici peut s’étirer sur 8 mois. Le taux de rejet a récemment été très élevé. La raison en est la procédure de “conformité” difficile, conséquence du grand scandale lié à l’une des banques andorranes – BPA dont certains responsables corrompus ont été accusés de délinquance financière. Cette banque a été fermée à la suite d’une enquête ouverte par les États-Unis dans cette affaire de blanchiment d’argent.
Le scandale s’est produit en 2015 mais on n’a toujours pas restitué leur épargne à certains investisseurs. Après un changement de direction et de propriétaire, la banque s’appelle désormais Vallbanc et appartient à J.C. Fleurs & Co.
Les difficultés d’ouverture de compte bancaire doivent être prises en compte lors de l’enregistrement d’une entreprise en Andorre. Les banques refuseront de gérer les comptes d’une personne morale (faire les transactions internationales) si son compte n’affiche pas 200 à 300 milliers d’euros. Les banques d’Andorre peuvent également ne pas autoriser un envoi de fonds international si elles le jugent “douteux” et demanderont des explications. Toutes les banques appartiennent à des particuliers et l’État n’a aucun effet de levier sur elles.
Il est important de noter que l’obtention de l’autorisation de construire une maison en Andorre est assez longue: un accord pour l’achat d’un terrain peut prendre un an.
Niveau de vie
Les prix des produits alimentaires et ménagers en Andorre sont supérieurs de 15 à 30% aux prix espagnols et français. C’est pourquoi le week-end, sur les parkings des supermarchés des villes espagnoles et françaises voisines, on peut voir nombre de voitures avec des plaques d’immatriculations andorranes. Un tableau de comparaison avec les prix peut être trouvé ici.
L’Andorre ne reste compétitive que dans les prix du tabac, des carburants, de l’alcool, des cosmétiques et des parfums, ainsi que des produits de luxe (par exemple, les montres). Les touristes «d’un jour» viennent également en Andorre pour des vêtements de classe économique. En Andorre, Il n’y a pas de marques de vêtements de luxe.
L’Andorre n’a jamais réussi à devenir un centre financier international, comme prévu en 2013, lorsque le pays s’est «ouvert» aux investisseurs étrangers, modifiant la loi et permettant aux étrangers d’enregistrer des entreprises. Au cours des sept dernières années, aucun investisseur étranger sérieux n’est venu en Andorre. Cela a été reconnu dans une interview par la maire de la capitale d’Andorre, Conxita Marsol, qui a déclaré: “La bureaucratie limite sévèrement le flux de capitaux étrangers en Andorre.” Elle ne se souvenait pas d’une seule grande entreprise étrangère, à l’exception des producteurs de fruits secs et de quelques promoteurs immobiliers.
Sur une période de sept ans, des projets d’investissement à grande échelle ont vu le jour, par exemple la construction d’un parc aquatique et d’un casino. Le premier projet, qu’un investisseur russe a tenté de mettre en œuvre, a été gelé (officiellement aucune autorité n’a commenté cette décision, cependant, selon des informations non officielles, les autorités municipales d’Andorre, qui sont les propriétaires du SPA-centre Caldea, avaient peur de la concurrence et n’ont tout simplement pas laissé l’investisseur entrer sur le marché).
De son côté, le projet d’un casino s’est terminé par un scandale international (une certaine entreprise andorrane a remporté le concours avec la participation de sociétés de bonne réputation internationale pendant des années engagées dans le secteur des jeux de hasard). Les candidats perdants ont déposé une plainte recevable, l’affaire n’est pas encore close.
Alternatives d’investissement
Ces dernières années, les Pyrénées (Espagne et France) ont connu un boom des investissements. De nombreuses villes situées dans les Pyrénées deviennent chaque année plus attractives tant pour y faire des affaires que pour s’y installer. Même avec tous les avantages d’Andorre (même fiscaux), les villes voisines peuvent être beaucoup plus intéressantes du point de vue investissement immobilier à la fois pour la location et pour la résidence.
Nous avons parlé avec les maires de certaines villes des Pyrénées, en France et en Espagne, et avons découvert ce qui suit.
Lourdes – la deuxième ville la plus visitée après Paris en France – recherche des partenaires d’investissement pour le développement hôtelier.
Perpignan – la ville qui figure parmi les cinq meilleures villes de France en termes de croissance démographique – accueille également les investisseurs. «Investir est notre priorité. J’étudie toutes les offres et reçois les investisseurs potentiels dans les 48 heures après leur appel officiel. Le terrain doit être vendu pour ouvrir la voie aux affaires », explique le maire de Perpignan, Jean-Marc Pujol. Les terrains à bâtir dans la ville coûtent de 160 à 300 € le mètre carré.
Par contre, en Andorre, il y a peu de terrains à construire, et en même temps, il y a de nombreux terrains en friche à la fois dans les régions centrales et plus haut dans les montagnes. Les terrains appartiennent généralement à des propriétaires privés qui ne souhaitent pas les vendre ou les rentabiliser. Dans le pays, on peut souvent trouver des terrains abandonnés et peu attrayants.
Une autre ville touristique française, Carcassonne, promeut activement le développement de l’entreprise privée. Les magasins et cafés privés ouvrent les uns après les autres dans la ville, notamment en raison de la couverture partielle des loyers par le budget de la ville pendant la première année de fonctionnement. «Notre ville est considérée comme le centre de l’Occitanie», explique le maire de Carcassonne, Gérard Larrat.
Le marché immobilier de Tarascon (ville française d’Ariège, département bordant l’Andorre) est très attractif: une maison décente avec un jardin peut être achetée pour seulement 150-250 milliers d’euros, explique le maire de Tarascon Alain Sutra. Autour de la ville, il y a le plus grand nombre de sites de grottes au monde, ce qui la rend également attrayant pour les touristes.
La taxe d’habitation à Foix, le plus grand centre touristique de l’Ariège, est plus faible que dans les villes également peuplées (environ 20 000 habitants). Selon le maire de Foix, Norbert Meler, la ville est activement engagée dans la reconstruction du parc de logements, construit de nouvelles écoles, prévoit de reconstruire les rues et les places.
Bayonne et Biarritz sont deux villes françaises qui sont à juste titre des perles du tourisme international. Bien qu’elles soient situées à environ 5 heures en voiture d’Andorre et situées dans les Pyrénées Atlantiques, elles méritent également d’être mentionnées dans le cadre d’alternatives en termes d’investissement immobilier dans la région. Les deux villes se développent rapidement en raison du tourisme. Un appartement dans le quartier le plus prestigieux de Biarritz avec vue sur l’océan Atlantique peut être acheté à des prix plus avantageux que les prix andorrans (par exemple, un appartement d’environ 130 m² avec terrasse, situé dans un immeuble neuf, peut être acquis pour 900 mille euro). Argument de taille en faveur de l’immobilier sur la côte : il est toujours plus facile de louer à long terme (contrairement à l’immobilier en montagne).
Voici maintenant de quoi réjouir les amoureux de la montagne et des sports d’hiver. Près d’Andorre (à seulement 30 km du Pas de la Case), se trouve Ax-les-Thermes, un village français qui accueille des touristes depuis 200 ans. En plus de la station de ski, offrant en prime un espace freeride, la ville se distingue par ses sources thermales, qui ont des propriétés curatives, ainsi que par son propre casino. «Nous avons besoin de nouveaux hôtels avec un minimum de 4 étoiles. Nous avons des terres et nous attendons des investisseurs », explique le maire de la ville, Dominique Fourcade.
Tournons-nous du côté de l’Espagne. L’aéroport de Gérone se prépare à devenir la «quatrième piste» de l’aéroport international de Barcelone, ce qui affectera favorablement le développement économique de la ville. Il serait peut-être intéressant d’investir maintenant dans l’immobilier à Gérone. En effet, l’afflux de touristes qui devrait en découler aura probablement comme conséquence l’augmentation des prix, notamment de ceux des loyers. Dans le même temps, selon le maire de Gérone Marta Madrenas, la ville élargit la possibilité de subventions au logement aux jeunes familles qui accèdent à la propriété pour la première fois.
Pampelune est le plus grand centre espagnol de recherche biomédicale. Selon le maire de Pampelune, Enrique Maya, le taux de chômage dans la ville à la fin de 2019 était de 8,19%, ce qui était le deuxième taux le plus bas parmi les régions autonomes d’Espagne. Le principal investisseur étranger dans la ville est Volkswagen.
Cardona recherche des investisseurs pour construire le plus grand SPA de Catalogne de thérapie par le sel. De sa construction découlerait un besoin en hôtels et en pensions.
Selon l’indice d’activité économique, Saragosse est la quatrième ville d’Espagne, selon le maire de la ville, Jorge Azcón. Selon les prévisions des agents immobiliers, cette ville particulière deviendra la plus rentable d’Espagne en termes d’investissements immobiliers.
Et encore une fois, des informations pour les amateurs de ski. Du côté des Pyrénées espagnoles se trouve la station royale de Baqueira-Beret. On l’appelle royale car c’est ici que les membres de la famille royale d’Espagne préfèrent se rendre. La Molina et Masella sont les premières stations de ski d’Espagne apparues après la guerre civile de 1936-1939. On peut les rejoindre depuis Barcelone en train, et vous n’avez pas d’attente dans les embouteillages à la frontière, comme c’est le cas pour Andorre. Masella est connue dans les Pyrénées pour son ski nocturne.
Rappelons que La Seu d’Urgell après le lancement du système GPS, commence à exploiter des vols réguliers et commerciaux, ce qui affectera également la liquidité des terres et des biens immobiliers dans la région d’Alt-Urgell. Soit dit en passant, cette ville est souvent choisie par les Andorrans eux-mêmes pour y vivre. La vie à la Seu est moins chère qu’en Andorre. Par exemple, la location d’un studio neuf d’environ 80 m2 avec mobilier en plein centre de la ville coûtera moins de 450 euros par mois. Une maison dans le centre historique de la ville avec vue sur l’ancienne cathédrale (environ 300 m2) en 2019 a été vendue au prix de 600 mille euros.
Prestige
L’immobilier « à la mode » est principalement concentré dans certains quartiers d’Escaldes et Andorre-la-Vieille. Ce sont pour la plupart les étages en hauteurs des bâtiments. Plus particulièrement ce sont les quartiers Els Vilars et Engolasters. En dehors de la capitale on peut dire que les quartiers « hauts de gamme » sont situés à La Massana (La Massana, Ordino, Pal, Arcalìs) ou traditionnellement l’immobilier est acheté par des immigrés aisés de la Grande Bretagne et des États-Unis. Le quartier est situé sur une route sans issue CG3 qui mène d’Escaldes vers un grand parc national et vers la plus haute montagne de l’Andorre – le pic de Comapedrosa. Pour cette raison, la situation écologique ici reste la meilleure en Andorre.
Dans cette paroisse est située la seule école privée payante en Andorre ou enseignent des professeurs diplômés de Grande-Bretagne. L’enseignement est fait en anglais et en espagnol.
Les paroisses d’Encamp et de Canillo situées le long de la route de transit CG2 qui relie traditionnellement l’Espagne et la France par l’Andorre sont les paroisses où se situent l’infrastructure de service de la station de ski Grandvalira. La longueur de la route vers la France et la grande distance des principales villes des paroisses (Encamp, Canillo, El Tarter, Soldeu, Pas-de-la-Casa) définissent une logistique compliquée pour rejoindre la capitale de l’Andorre surtout en cas de neige. Les biens immobiliers principaux ici sont les appartements et une petite quantité de chalets et de maisons privées. Ces paroisses du point de vue d’achat de l’immobilier sont surtout intéressantes pour les Espagnols et les Français qui viennent faire du ski pendant la saison qui dure du mois de décembre au mois d’avril. Généralement en été ces paroisses sont moins peuplées.
Les crises et les perspectives du développement
De l’année 2008 à l’année 2013, le marché immobilier de l’Andorre comme la plupart des autres marchés immobiliers européens a vécu une crise. En 2013, selon les données du Département de la Statistique de l’Andorre seulement 30 permis de construire ont été délivrés pour construire les biens d’habitation ce qui représente le niveau le plus bas dans la Principauté depuis l’année 2000 (2008-47, 2009-55, 2010-41, 2011-40, 2012-27, 2013-30). Par exemple pendant la période d’explosion immobilière en 2004 la quantité générale des permis de construire des biens d’habitation a été de 223.
La plupart des chalets et des appartements ont été achetés par leurs propriétaires actuels pour y venir pendant la saison de ski. Cependant aujourd’hui la tendance des économies mondiales à la baisse existe et les propriétaires de ces biens immobiliers pour la plupart vides continuent à avoir des dépenses pour les entretenir.
De l’année 2004 à 2008, l’augmentation des prix de l’immobilier en Andorre a été de plus de 60%. En 2008, les prix ont commencé à baisser à cause de la crise globale. Les prix selon le type d’immobilier (commercial ou habitation) ont baissé de 15 à 20%. Le même pourcentage de baisse a été enregistré à Barcelone et à Paris. Après la baisse des prix en 2008, les prix moyens se sont fixés et la période de stagnation a commencé. D’autres baisses de prix n’ont pas été enregistrées. Les prix actuels ont « touché le fond », c’est donc le meilleur moment d’investir sur le marché de l’immobilier d’habitation en Andorre. À partir de l’année 2013, les prix ont commencé à augmenter.
Maintenant parlons des prix en Andorre.
En mai 2020, le meilleur prix pour louer un studio de 30 m2 situé à Encamp est de 500 euros par mois. Le prix d’un appartement de deux pièces de 70 m2 varie de 650 à 800 euros (El Tarter, Canillo, Incles, Arinsal, Santa Coloma, Arans, Llorts). Dans le centre d’Andorre, vous pouvez également louer un appartement de deux pièces pour 800 euros par mois. Un appartement de trois pièces de 85 m2 à Escaldes peut être loué pour 850 euros par mois. Un appartement de 150 m2 dans la même zone coûtera 1 500 euros par mois.
Les chalets en Andorre peuvent être loués à partir de 1900 euros par mois.
L’appartement le moins cher d’Andorre coûte aujourd’hui 80 mille euros pour 45 m2 ; il se situe dans la ville la plus reculée du Pas de la Case. Un appartement à Encamp (deux chambres, 90 m2) coûte environ 250 mille euros. Un appartement à Escaldes (145 m2) est offert pour 485 mille euros. Un appartement à Sant Julia de Loria (405 m2 avec 4 places de parking, situé au rez-de-chaussée, c’est-à-dire les fenêtres face à un mur en pierre) est proposé à un million 100 mille euros.
Côté maisons, on en trouvera une à Sant Julia de Loria (385 m2) avec un prix d’appel de 1 million 400 mille euros. Une maison à Escaldes (environ 390 m2) coûte 1 million 500 mille euros. Dans la même zone, une maison de 1 500 m2 coûte 3 millions 500 mille euros.
L’analyse des offres en cours sur le marché montre que la plupart des sites proposés commencent à baisser de prix à cause d’absence de la demande pendant un an et demi-2 ans après la mise en vente.
Ainsi, considérer l’immobilier andorran comme un investissement rentable (par exemple, un appartement ou un chalet pour les vacances d’hiver) est une question discutable. Surtout en présence d’un grand nombre de stations de ski autour d’Andorre avec des prix immobiliers et une logistique beaucoup plus attractifs. Ainsi, à proximité immédiate, des lignes de chemin de fer desservent des stations de ski des Pyrénées espagnoles et françaises et rallient des mégalopoles telles que Barcelone, Toulouse ou même Paris et Madrid. Le voyage est alors rapide et confortable et surtout fait l’économie de précieuses heures de vacances ou d’un week-end, qui seraient autrement perdues à faire la queue à la frontière).
Les taxes sur les transactions immobilières en Andorre
Suite à la loi entrée en vigueur en 2007, la spéculation sur le marché andorran de l’immobilier n’est plus d’actualité. Le nouvel impôt progressif sur les opérations de la vente des biens immobiliers est de 15% si ce bien a été acheté moins de 12 mois avant, 13% moins de 2 ans, 10% moins de 3 ans. Ensuite l’impôt baisse tous les ans de la possession du bien immobilier et sera nul au bout de 12 ans. Les exceptions existent. Par exemple si un résident décide de vendre son bien immobilier pour investir l’argent dans d’autres projets sur le territoire de la Principauté.
La vente de tous les nouveaux biens immobiliers appartenant aux maîtres d’ouvrage est réalisée uniquement par l’Association des agences accréditées de l’Andorre AGIA. Vingt agences sont enregistrées en Andorre. Ce facteur et l’impôt progressif mentionné précédemment sont la base pour mettre les prix au niveau sur le marché et permet d’éviter l’apparition de la spéculation. Tous les prix correspondent au prix du marché. Cependant la différence de prix entre l’étape des fondations et le bâtiment fini est de 15 à 20%. Les délais de construction en Andorre sont plus longs que dans d’autres pays à cause du relief de montagne ce qui retarde le retour sur investissements pour ce type de sites.
Acheter un bien immobilier en Andorre
La procédure commence par l’étape du dépôt de l’argent pour fixer l’acte de vente (10% de la somme totale, cette somme n’est pas remboursée à l’acheteur dans le cas d’un refus de sa part) et du travail du notaire (à peu près deux mois). L’acte de vente se termine par la signature d’un contrat de transmission du titre (escriptura publica). Lors de l’achat, l’acheteur paie au Comu un impôt fixe de 2% le même dans toutes les paroisses et également 2% au Gouvernement (impost de Transmissions Patrimonials). L’acheteur ne paie pas l’agence immobilière, sa commission de 5% est à la charge du vendeur. Le paiement des impôts doivent être effectués uniquement dans les banques andorranes.
L’acheteur doit en plus payer un notaire pour la préparation de l’acte d’achat et couvrir ses dépenses pour le prêt immobilier à la banque. En 2013, les banques andorranes ont accordé moins de prêts pour les non-résidents. Pour avoir une décision positive sur le prêt pour un non-résident, les banques exigent aujourd’hui que le client ait sur son compte une somme qui fait trois fois la somme du prêt demandé. Selon les spécialistes des agences internationales immobilières, cette mesure a permis de stabiliser le processus de baisse des prix sur le marché.
Les frais de notaire sont payés selon le prix de la transaction. Les frais de notaire de l’acheteur pour un marché de 70 000 à 115 000€ sont 0,3% du prix de la vente du bien, pour un achat de 120 000 à 300 000€ – 0,2%, plus de 300 000€ – 0,1%.
| Prix immobilier | Jusqu’à | Frais de notaire |
| 66.112 | 72.111 € | 444,75 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 72.112 | 78.111 € | 462,75 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 78.112 | 84.111 € | 480,80 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 84.112 | 90.111 € | 498,85 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 90.112 | 96.111 € | 516,85 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 96.112 | 102.111 € | 534,90 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 102.111 | 108.111 € | 552,90 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 108.112 | 116.111 € | 570,95 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 116.112 | 120.111 € | 589,00 €+ 0,3% de la valeur transactionnelle |
| 120.112 | 300.506 € | 607,00 €+ 0,2% de la valeur transactionnelle |
| 300.507 | 601.012 € | 997,70 €+ 0,1% de la valeur transactionnelle |
| 601.013 € | Et plus | 1.268,15 €+ 0,1% de la valeur transactionnelle |
Quatre notaires travaillent en Andorre. Les textes des contrats d’achat et de vente de l’immobilier sont standardisés par le Gouvernement de l’Andorre. Le prix fixe de la signature d’un acte de notariat est de 180€. A part cela, tous les documents notariés sont imposés de 5% du prix de service. Le contrat est signé en présence du notaire et la légalité du marché est également certifiée par le notaire. Cela permet de ne pas payer les services juridiques pour contrôler le bien immobilier en vente ce qui est nécessaire dans d’autres pays de l’Union européenne. Les notaires en Andorre possèdent un registre de tous les biens immobiliers du pays mais ce registre n’est pas public. La possibilité d’accès des personnes tiers à ces documents est donc exclue.
Certaines limites lors de l’achat de l’immobilier en Andorre pour les non-résidents existaient auparavant, par exemple l’interdiction d’acheter plus de deux biens. Aujourd’hui après l’entrée en vigueur de la loi sur les investissements étrangers de 2012, presque toutes les limites qui ont existé sur le marché immobilier de l’Andorre pendant 75 ans sont supprimées. Pour acheter un bien immobilier, le non-résident doit recevoir le permis de la part du Gouvernement de l’Andorre. L’acheteur doit avoir plus de 18 ans et avoir toutes les pièces d’identité, un compte ouvert dans une banque andorrane et également le bien immobilier acheté en Andorre doit avoir tous les papiers du Gouvernement nécessaires pour être vendu.
Il est important de dire qu’en Andorre il n’existe pas d’héritage « automatique » entre les conjoints. Le prix de l’acte de testament chez le notaire est de 90 euros.
Le marché de la location
Les actes de location immobilière en Andorre aujourd’hui ne sont pas imposés pour le locataire. Le paiement des charges est effectué avec le dépôt mensuel d’une somme fixe définie selon le type du bien avec le calcul à la fin de l’année du montant restant à payer ou être remboursé de l’excédent payé.
Le locataire doit effectuer un paiement de garantie qui est égal à deux mois de loyer (cette somme est remboursée à la fin du contrat entièrement ou partiellement selon l’état des lieux). L’agence immobilière doit également être rémunérée: un mois de loyer + la taxe sur la valeur ajoutée (IGI 4,5%) et le paiement pour le premier mois de location. Cela veut dire qu’au moment de la signature du contrat le locataire doit payer une somme égale à 4 mois de loyer. Le contrat est signé pour 5 ans. Si le locataire décide d’arrêter le contrat avant le terme il doit avertir le propriétaire ou l’agence immobilière par écrit 5 mois avant son départ pendant la première année de location, 4 mois avant son départ pendant la 2ème année, 3 mois pendant la 3ème année, 2 mois pendant la 4ème année et un mois avant pendant la dernière année de location.
Après la signature du contrat de bail, le locataire est obligé de signer un contrat avec le prestataire d’énergie en Andorre FEDA (le site n’est connecté à l’électricité qu’après la signature de ce contrat). Pour signer ce contrat, il faut avoir en possession le document tamponné par le Gouvernement de l’Andorre (Butletti Electrical) qui indique la puissance nécessaire de connexion. Le prix d’un tel document est de 50 à 150 euros selon la surface du bien immobilier.
Après la signature du contrat de bail, le locataire muni d’une copie du certificat d’aptitude du bien immobilier pour l’habitation (certificate of habitability) certifiée par le sceau du Gouvernement de l’Andorre doit aller à l’Administration du Comu à laquelle est rattaché le bien immobilier loué et y enregistrer le contrat de bail. Cette copie de certificat est fournie par le propriétaire. Le délai de sa validité est de 10 ans, ce délai dépassé le propriétaire est obligé de prolonger ce document et de le fournir au locataire.
Le locataire doit également signer un contrat d’assurance pour le bien immobilier (en cas d’incendie ou autres dégâts possibles). C’est une condition obligatoire du contrat de bail. Cette assurance peut être payée dans toutes les compagnies d’assurance de l’Andorre.
Après la signature du marché le propriétaire du bien immobilier reçoit un certificat du paiement des charges. Dans le certificat qu’il faut également présenter au notaire il est indiqué que le bien loué n’a pas de dettes en ce qui concerne les charges.
Le contrat de bail standard est fait pour un délai de 5 ans et les conditions de location immobilière en Andorre sont généralement faites pour être favorables au locataire. De son côté le propriétaire ne peut arrêter le contrat que dans le cas où il peut présenter des preuves du non respect du contrat par le locataire, par exemple le non paiement de loyer. Le propriétaire pendant les 5 ans de location n’a pas le droit de mettre son bien en vente et le loyer ne peut pas être augmenté plus que l’inflation annuelle.
Cependant le Gouvernement de l’Andorre admet la possibilité de modifications dans la législation immobilière du pays. Plus exactement, ces modifications peuvent être liées au délai du contrat de location. Aujourd’hui, le contrat standard de location de l’immobilier commercial et d’habitation est de cinq ans ce qui n’est pas toujours intéressant pour le propriétaire du bien immobilier qui perd le contrôle de son bien (la possibilité de la vente par exemple au moment où le marché est en hausse). La loi prévoit de diminuer ce délai à deux ans.
En même temps AGIA et le Gouvernement de l’Andorre après des consultations communes se sont mis d’accord sur la modification dans la loi du délai auquel le locataire doit prévenir le propriétaire de l’annulation du contrat: le délai d’un mois va être remplacé par 3 mois. Certains experts de l’AGIA proposent de libérer l’article sur la sous-location de l’immobilier commercial et d’habitation.
Irina Rybalchenko
Liste de toutes les agences immobilières en Andorre. Voir ici
